Kontrola korišćenja zemljišta sa Zoning kodovima i dozvola

U raspravi o kontroli korišćenja zemljišta postoje tri osnovna elementa. Za detalje pogledajte linkove:

Upotreba zemljišta - Plan: Opštine razvijaju glavne planove za korišćenje svojih zemljišta, saobraćaja, komercijalnih i stambenih oblasti, kao i zajedničkih škola i parkova.
Zoning kodovi: Zoning kodovi, zakoni ili uredbe su razvijeni kako bi se utvrdilo koje vrste zemljišta i vrste građevina će biti dozvoljene u određenim oblastima.


Zonske dozvole: dozvole za zoniranje su alat za sprovođenje odredbi o zoniranju. Dozvole moraju biti odobrene za sve namene i strukture.

Hjuston, grad bez reči "Z"

Želeo sam da pričam o tome, delom zato što je Hjuston, Teksas jedini veliki grad u Sjedinjenim Državama bez zonskih propisa. Drugi razlog je taj što sam rođen tamo i živeo tamo do završetka srednje škole. To je grad OK u kojem gradovi idu, ali sam otišao da putujem i još uvijek ne volim ravne, vruće i vlažne aspekte življenja tamo. Međutim, vratite se na temu koja je pri ruci.

Hjuston nikada nije imao uredbe o zonama. Moglo bi se pretpostaviti da ćete naći prilično užasnu situaciju tamo:

Postoje i druge priče užasne koje sam sigurna da možete da nam kažete na umu.

Interesantno je to što nijedna od njih neće biti pronađena u Hjustonu. Iako grad nikada nije imao zonske zakone, vozio se kroz njega, mislio bi da izgleda prilično poput većine drugih gradova koje ste videli.

Nije u tome da postoji nulta kontrola razvoja, samo da to nije ostvareno u Hjustonu na istom geografskom zoning načinu.

Ograničenja na osnovu zakona se koriste kao jedan način kontrole. Takođe, izgradnja kodova koji ograničavaju upotrebu određene strukture može biti u stambenim područjima, pomogla je da neka komercijalna upotreba ostane izvan stanovnika.

Teško je tvrditi da nikakvo zoniranje nije štetno za razvoj, jer Hjuston teži da dokaže suprotno. Razvijaci imaju mnogo veću širinu u situaciji u Hjustonu, mada im se na bilo koji način ne daju slobodno vladanje. Sa restrikcijama, izgradnjom kodova i ograničenjima korišćenja koja se odnose na okolna svojstva, Hjuston ima malo najboljih iz oba sveta. Programeri mogu izgraditi nove ili pretvoriti postojeće strukture ili objekte često uz samo male varijacije kodova.

Primer može biti pretvaranje zatvorenog trgovačkog centra u centar za aktivnosti Seniora ili obrnuto. Zoniranje to može učiniti nemogućim, dok će Hjuston jednostavno želeti da nova upotreba bude u skladu sa propisima o sigurnosti i korištenju.

Postavlja se pitanje zašto Hjuston jedini među većim gradovima nema zoniranje. Izgleda da je potrebna urbanistička povelja i uspostavljanje zoniranja zahtijevalo ga je na popularnom glasanju, a ne samo na odluku gradskog vijeća. Poslanici su uspeli da dobiju zoning na glasanje 1948. godine, ali to nije uspelo.

Još dva puta, 1962. i 1993. godine, ponovo je propao. Ljudi to jednostavno nisu želeli ili mislili da je to neophodno, jer Hjuston je trčao pravo bez velikih problema.

To ne znači da nikada nije bilo problema. Sada i tada komercijalni i veliki proizvođači postaju malo gusti u svojoj strukturi. Zgrade su kasnije bile suviše blizu da bi proširile puteve ili se bavile potrebama komunalnih usluga.

Kao odgovor, umjesto zoniranja, zabranjena su ograničenja, prostor za parkiranje i odbojnici oko velikih zgrada. Razlika je u tome što za razliku od zoniranja, oni nisu povezani sa geografijom. One se odnose na blizinu zgrada jedne drugima i njihove upotrebe. Hjuston sigurno nije patio od drugačijeg pristupa, pošto je razvoj uvek bio robustan. Grad održava upravljivu, a agresivnu stopu rasta.

Nije uvek problem da budete drugačiji.