Takođe se može izračunati u narednim godinama na osnovu projektovane vrijednosti imovine umanjenog za stanje hipoteke. Bilo bi tekuća investicija u kapitalu koju biste imali na imovini prilagođenom povećanjem vrednosti i plaćanjem hipoteke.
Zašto mjeriti ROE u budućim godinama?
Za razliku od nekih drugih ROI, Return on Investment kalkulacija, ovaj meri vaš povratak na promjenljivom broju. Gotovina koju ste stavili u penziju nije se promenila, ali tokom godina druge faktore rade, i oni menjaju vašu povraćaj na kapital. To je zato što se vaš akcijski kapital menja. Prvo, da pogledamo koje pogodnosti uživate u posedovanju nekretnine za iznajmljivanje:
- Isplata kredita: dok nastavljate sa plaćanjem hipoteke, plaćate umanjeni iznos glavnice. Vaš kapital se povećava jer dugujete manje u odnosu na vrednost.
- Vrednovanje vrijednosti: Vaš dom vrijedi vrijednost tokom vremena. Dakle, dok smanjite ono što dugujete, takođe povećavate ono što je vrijedno. Razlika između njih raste; pravičnost.
- Tok toka gotovine : Svakog mjeseca ćete platiti gotovinu, novac koji se plaća u zakup koji je preko hipotekarnog plaćanja i troškova.
- Ušteda poreza na dohodak: Amortizacija je ogromna korist. Svake godine od prihoda od zakupa možete odbiti dio vrijednosti strukture kao deprecijaciju. Ništa niste potrošili, ali odbitak je baš kao što ste imali.
To su neverovatne prednosti koje stvaraju nekretnine mnogo bolje od drugih investicionih sredstava. Međutim, vidimo da ih ima nekoliko koji mijenjaju našu pravičnost, što se stalno povećava. Pogledajmo primer:
Kupujete kuću za iznajmljivanje za 100.000 dolara sa 20.000 dolara. Godina kupovine vidi se da vrijedi 100.000 dolara, ali vi dugujete samo 80.000 dolara, pošto imate tu uplatu od 20.000 dolara kao kapital.
Recimo da je vaš godišnji pozitivan tok gotovine $ 3.600, ili $ 300 mesečno preko hipoteke i troškova. Dakle, naša ROE je $ 3.600 / $ 20.000, ili 0.18 = 18% Povratak na kapital. Ti si investicioni guru!
Hajde da pređemo napred deset godina. Plaćali ste hipoteku, a kuća je cenila vrednost, sada vrednu 118.000 dolara. Vaš iznos na hipoteku je pao sa 80.000 dolara na 66.000 dolara. Sada pogledajte svoj kapital. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, vaš novi jednakost u našem jednostavnom primeru. Sada ćemo ponovo izvršiti proračun za ROE. Dobijate malo više u zakupu, tako da je vaš novčani tok sada 4,400 dolara godišnje. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% Povratak na kapital.
Šta se desilo? Jednostavno je, s obzirom na povećanje jednakosti, sigurno niste mogli brzo da povećate zakupnine. Dakle, da li je ovo i dalje velika investicija? Pogledajte šta sada možete da uradite sa 52.000 dolara. Možda je vreme za prodaju i reinvestiranje.