Pored izračunavanja prinosa na kapital u prvom kvartalu , investitor u nekretnini bi možda želeo da zna svoj povrat na kapital, kako je projektovan za naredne godine ili kao iskusan nakon prve godine.
Ovo bi moglo da bude važno, jer kada imovina bude cenjena i hipoteka je donekle isplaćena, iznos kapitala koji je uložen u tom trenutku možda bi se bolje iskoristio na drugim mestima ako je trenutni prinos na kapital jednak.
- Teškoća: Lako
- Vrijeme potrebno: 10 minuta
Evo kako
- Obezbedite što preciznije procjenu trenutne ili projektovane vrijednosti imovine. Za ovaj primjer, koristićemo 510.000 USD kao vrijednost imovine.
- Odredite isplatu hipoteke. U našem primeru, pretpostavimo da je stanje hipoteke 375.000 dolara.
- Zatim izračunajte Cash Flow After Taxes (CFAT) . Koristićemo 17.000 dolara.
- Naš profit na kapitalu je CFAT / (vrednost - isplata):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 ili 12,6% je naš Return on Equity
Savjeti
- U ovom primjeru, povraćaj na kapital se čini odličnim u odnosu na preovlađujuće kamatne stope. Međutim, ako je hipoteka bila isplaćena više i vrednost se povećala više, rezultat je mogao biti polovina ili 6%.
U tom slučaju, moguće je da je prodaja imovine i ulaganje u drugu mudrije zbog bolje ROE na novoj imovini.
Hajde da pregledamo ROI u iznajmljivanju nekretnina
Postoje neki vrlo dobri razlozi zbog kojih investitori smatraju da pokretna sredstva sa tržišta akcija i obveznica na nekretnine mogu dramatično povećati njihov ROI, Return on Investment.
Hajde da pogledamo šta čini nekretnine tako unosnim:
- Insurable: To je opipljiva imovina koju stvarno osiguravate od gubitka. Ako je oštećen ili uništen, dobijate nadoknadu. Ako imate sopstvene akcije i kompanija je bankrotirana ili postoje vesti o lošim zaradama i kolaps vaše cene akcija, to su pauze.
- Konačni: Mogu da štampaju i izdaju akcije zaliha u nekoj kompaniji, ali na svetu postoji samo toliko nepokretnosti. Da, možete na njemu da napravite nešto, ali to je još uvek jedinstveno jedinstveno zemljište.
- Prednosti dobitka od kapitalnih dobitaka: Vaš profit kada se akcije prodaju, ostvaruje se u godini prodaje, bez izuzetaka. Možete koristiti 1031 porez na odloženu razmjenu od IRS-a da biste odložili porez na kapitalne dobitke na dobit od prodaje investicija u nekretnine. Zapravo, možete ga zauvek ostaviti! Ako ste tokom godine razvijali svoj portfelj koristeći 1031 razmjene ispravno, niste plaćali porez na kapitalne dobitke. Ukoliko prođete, vaši naslednici nasleđuju imovinu po sadašnjoj pojačani vrijednosti, a sve te kapitalne dobiti samo nestanite! Da, na neki način ga možete podneti s tobom.
- Gotovinski tokovi i povraćaj apliciranja: Nekretnine se vremenom povećavaju u vrijednosti, mada postoje ikapovi na tom putu. Dakle, posedujete imovinu za iznajmljivanje, dobijate kapital kroz zahvalnost i iznajmljujete ga iznad troškova za pozitivan mesečni tok gotovine.
- Rast kapitala kroz plaćanje hipoteke: Plaćate plaćanje hipoteke svakog meseca, a deo toga ide u kapital. Vi gradite vrijednost imovine kojom se možete pozajmiti po vrlo povoljnim cijenama.
- Veliki troškovi odbijanja: Vi odbijate upravljanje, održavanje i operativne troškove, kao i poreze na nekretnine poreza na vaš prihod ili čak prihod od drugih investicija.
- Amortizacija je dar: Možete smanjiti vrednost objekta (ne zemljišta) preko 27,5 godina. Ovo nije novac koji ste potrošili, već dobijate otpis dolara za dolar protiv prihoda za deprecijaciju svake godine.
- Veliki rizik od niskog rizika: Koristeći hipoteke, možete podići 80% ili više troškova kupovine nekretnina za iznajmljivanje. Zašto trošite 200.000 dolara za kupovinu jednog domaćeg novca kada možete kupiti četiri od njih sa isplatama i stavite ta četiri gotovinska toka u banku svakog meseca?