Ovaj mali broj može vam reći da li ćete verovatno zaraditi.
Izazov vrednovanja takve imovine nije toliko težak kao što bi se moglo zvučati. Zapravo, obračunavanje stope kapitalizacije za nekretnine je lako i trebalo bi da vam donosi više od pet minuta.
Počinje s razumevanjem tačno koliko je stopa kapice.
Koja je stopa kapitalizacije?
Stopa kapi je stopa povraćaja koju možete očekivati od vaše investicije na osnovu toga koliko prihoda verujete da će imovina generirati za vas. To je, naravno, veoma važan faktor. Nećete ulagati u namjeri da izgubite novac.
Ovo je odličan način za upoređivanje sličnih karakteristika jer se uzimaju u obzir svi troškovi. Kada dva imanja izgledaju prilično slično, ali jedna košta više, to može biti zato što proizvodi više prihoda ili zato što ima niže troškove.
Kako izračunati brzinu kapice
Možete izračunati stopu kapitalizacije korišćenjem neto poslovnih prihoda i nedavnih prodajnih cijena uporedivih svojstava. Stopa kapitalizacije se određuje, a zatim se primjenjuje na imovinu koju razmišljate o kupovini kako biste utvrdili svoju trenutnu tržišnu vrijednost zasnovanu na prihodu.
Prvo, dobijete nedavno prodajnu cenu slične imovine prihoda.
Hajde da koristimo primer projekta od šest jedinica koji je prodat za 300.000 dolara.
Sada odredite neto operativni prihod za taj stanbeni projekat, ili neto rentiranje koje ostvaruju vlasnici. Odlivite sve operativne troškove osim hipoteke. Ovaj proračun vrijedi imovinu kao da ste platili novac za to.
Recite da prihod od zakupa nakon svih tih troškova koji ste oduzeli je 24.000 dolara. Sada podelite taj neto operativni prihod po prodajnoj ceni da biste dobili stopu kapice: 24.000 dolara u troškovima podijeljenim prodajnom cenom od 300.000 dolara daje vam stopu kapitalizacije od 08 ili 8 posto.
Kako koristiti brzu kapicu
Investitor može koristiti stopu kapi na dva načina. Možda želi da proceni imovinu koju namerava da proda na osnovu tržišnih kapsula za druge nedavno prodate uporedive nekretnine, ili bi možda želeo da utvrdi da li je tražena cena nekretnina razumna ako razmatra kupovinu.
Kada prodajete
Recimo da imate mali projekat stanova i želite ga prodati. Vi prikupljate informacije o nedavno prodatim imanjima na području koje su slične vašoj. One bi mogle imati više ili manje jedinica, ali pokušavate da pronađete nekretnine koje su što slične onima koje želite prodati.
Nalazite tri nekretnine koja su se prodavala u prethodna tri ili četiri meseca. Teško je da mogu da pronađu svoje neto operativne prihode. Ponekad se ove informacije objavljuju u listi kao prodajna tačka, ali često to nije slučaj, posebno kada neto operativni prihod nije povoljan. Međutim, ovakvu vrstu informacija možete dobiti od komercijalnog agenta za nekretnine, posebno ako ste sa njom navedli imovinu za prodaju.
Dakle, dolazite do tri stope vlasničke kapi u prosjeku 9,2 posto. Neto operativni prihod vašeg imanja je 31.000 dolara. Sada sve što treba da uradite je podijeliti neto operativni prihod po stopi kapice: $ 31,000 podeljeno sa .092 izlazi na 226,957 dolara. Postoji vrednost vaše imovine.
Možete bazirati cijenu koju želite tražiti za imovinu na ovoj slici i stavite je na tržište.
Kada razmišljate o kupovini
Radit ćete sa navedenim osobinama kada upoređujete svojstva za odluku o kupovini. Na ovaj način je još lakše dobiti svoje neto operativne prihode i izračunati stopu kapi za svaku. Tada ih možete upoređivati kako biste saznali koja će biti najbolja kupovina.
Ali, u svakom slučaju, proverite njihove troškove i zakupe, jer bi se moglo pojaviti na vrhu ako možete odrediti mogućnosti za smanjenje troškova ili povećanje zakupa.
Možda ćete utvrditi da su troškovi neuobičajeno visoki za vrstu i veličinu nekretnina, ili biste otkrili da se naplaćene zakupke nalaze ispod tržišnih stopa za uporedive osobine. Bilo koja od ovih situacija bi povećala stopu kapice, što bi joj omogućila bolju potencijalnu imovinu ako ih ispravi.
Recimo da imate svoje oko na određenom malom stanu koji je naveden za $ 495,000. Da li je to vrijedno na trenutnom tržištu ili je previše procijenjeno? Opet, dobijte neke uporedive osobine i prosječnu stopu kapi. Ponovo ćemo koristiti našu stopu od 9,2% kao primer.
Ako je neto operativni prihod ove imovine 39.500 dolara, da li je vredno tražiti cenu? Ne, jer podela tog prihoda s kamatnom stopom daje vam vrednost od 429.348 dolara. Cijena od 495.000 dolara je nešto iznad marke.
Koji neto operativni prihod bi trebao da nabavite tu cenu za vrijednost? Prebacite formulu i pomnožite traženu cenu sa stopom kapice. Množite $ 495,000 za 9,2% i prikupite potreban neto operativni prihod od $ 45,540.
Ali zapamtite, postoje dobri razlozi zbog kojih bi imovina mogla opravdati bolju stopu. Možda je lokacija ili karakteristike i kvalitet zgrada i okoline. Sve se mora proceniti pre nego što donesete odluku, ali stopa stope pomaže.