Vrednost jednaka je neto operativnom prihodu podijeljenom sa stopom kapice
Ako ste investitor u nekretninama i razmišljate o kupovini nekretnina, jedna od prvih stvari koje želite da uradite je da odredite ne samo tržišnu vrednost te imovine, već i svoje operativne prihode i troškove.
Reći će vam da li ispunjava vaše gotovinske tokove i profitne ciljeve. A ako započnete, razumijevanje stope kapice je važno za vaš budući rast poslovanja.
Određivanje imovinske vrednosti
Prvo morate odrediti neto operativni prihod (NOI) imovine subjekta koju vi ili vaš klijent razmatraju. NOI nekretnina za iznajmljivanje je njena zakupnina umanjena za njegove troškove. Ako je to apartmanski kompleks, utvrdite neto prihod od zakupa nakon što to stane za održavanje.
Ovo može biti malo izazov, jer u idealnom slučaju će vam trebati izjave o prihodima i rashodima od imovine koju bi imao samo sadašnji vlasnik. Ali takođe možete proceniti NOI tako što ćete multiplikovati prodajnu cenu prema stopi kapitalizacije.
Primjer
Projekat od šest kvota može donijeti 30.000 dolara neto dobiti od iznajmljivanja. Odrediti stopu kapitalizacije od nedavne, uporedive, prodate nekretnine. Sada podelite taj neto operativni prihod s stopom kapitalizacije da biste dobili trenutni rezultat vrednosti imovine.
Recimo da se vaša uporediva nekretnina prodaje za 250.000 dolara. Utvrdili ste da NOI imovine nakon odbijanja važećih troškova iznosi 50.000 dolara. Podelite to po prodajnoj ceni od 250.000 USD. Imate stopu kapitalizacije od .2 ili 20 procenata.
Ako pretpostavite stopu kapitalizacije od 20%. 30.000 dolara podijeljenih sa 20 posto je 150.000 dolara, što bi bila trenutna vrijednost imovine.
Ostali alati
Imajte na umu da ovo nije jedini način za izračunavanje vrijednosti imovine prihoda. To je samo jedan alat u kutiji. Različite procene vrednosti i finansijskih performansi koje investitori i profesionalci u nekretninama koriste u svakodnevnim rutinama imaju neku vrednost.
Postoje knjige ispunjene komplikovanim proračunima koji se koriste za vrednovanje nepokretnosti i određivanje učinka investicija u nekretnine i iznajmljivanja imovine i operacija. Većina investitora redovno koristi samo pola tuceta ovih kalkulacija za investiranje u stambenu imovinu. Neki se odnose na veleprodaju, neke na popravke i flip projekte, a ostali na iznajmljivanje. Neki su korisniji za investitora u zakupu u određivanju dugoročnog učinka svojih portfelja.
Investicije u komercijalne nekretnine
Potpuno novi nivo matematike je uključen u investiranje u komercijalnu imovinu. Postoje neki vrlo specijalizovani proračuni koje koriste kreditori kako bi se utvrdilo da li će se finansirati kupovina ili projekat. Dobro je znati za njih, jer mnogi vrlo uspješni stambeni investitori evoluiraju u investiranje u više porodičnih i poslovnih objekata.
Odlučivanje koje procjene vrednosti i profita za korištenje zavisi od vaših ciljeva i vrste imovine.
Ako ste investitor koji kupuje svojinu za izdavanje jednorodne porodice, koristićete neke proračune, ali verovatno ne biste bili zainteresovani za stopu kapi i druge višekorisničke orijentacije.
Iznajmljivanje nekretnina
Početak uspešne strategije ulaganja u nekretnine je tačna procena rentabilnosti za potencijalnu imovinu. Kada posedujete nekretnine za iznajmljivanje, neto zarada od renta vam govori koliko dobro vaša investicija radi ne samo sa tržišnim faktorima i zakupom, već i sa vašim troškovima, uključujući upravljanje i održavanje.
Bottom Line
Oni koji u nekretnine investiraju preko imovine za proizvodnju prihoda treba da imaju metod za utvrđivanje vrednosti bilo koje imovine koju razmišljaju o kupovini. Kapetne stope se široko koriste u komercijalnim i multi-porodičnim studijama vrednovanja imovine i profita.
Mogu se koristiti za određivanje dobre prodajne cene za imovinu - ili sa druge strane - vrijednost navedene nekretnine u odnosu na traženu cijenu.
Kao stručnjak za nekretnine koji služi investicionim klijentima, trebalo bi da ste veoma upoznati sa svim metodama vrednovanja prihoda. Ako radite sve svoje održavanje i upravljanje imovinom, možda niste uključeni ni troškovi, osim materijala ako ne vrednujete vaš rad. Međutim, mnogo je verovatnije da ćete imati više troškova i vaš neto operativni prihod je broj koji dobijate nakon svih ovih odbitaka troškova.