Kao iu svim proporcijama transfera nekretnina, morat ćemo znati da li se raspravljamo "kroz" ili "do" datuma zatvaranja, kao i da li koristimo 360-dnevnu "bankarsku godinu" ili 365 dana kalendarske godine.
Koraci su:
- Odredite broj dana od zatvaranja do dana isteka roka.
- Izračunajte troškove po danu osiguranja.
- Množite broj dana koliko iznosite dnevno.
Hajde da napravimo uzorak osiguranja. Investitor nekretnina preuzima politiku osiguranja na imovinu za iznajmljivanje. Godišnja premija za politiku je 1350 dolara. Premija za politiku je isplaćena u potpunosti 12. februara, a zatvaranje je 15. oktobra iste godine. Koristimo kalendar 365 dana i zatvaramo "kroz". To znači da prodavac plaća za dan zatvaranja.
- # dana od 16. oktobra do 11. februara sledeće godine je: 16. oktobar + 30. novembar + 31. decembar + 31. januar + 11. februar = 119 dana
- $ 1350 podeljeno na 365 dana = dnevni trošak od 3,70 dolara
- $ 3.70 trošak / dan X 119 dana = proračuni iznos od 440.30 dolara.
Ovaj iznos bi bio KREDITI Prodavcu i ODBIJENO Kupcu.
Pro-ration i Izjava o zatvaranju
Zašto postoje stavke na završnoj izjavi o transakciji sa nekretninama koja mora biti proporcionalna?
- Novac u deponiji - ponekad je neophodno odlučiti da li neki od novca koji se drži na deponiji za troškove treba vratiti prodavcu ili ostati u deponiji za kupca.
- Osiguranje - Premije osiguranja se plaćaju unaprijed, tako da je prodavac platio celu godinu osiguranja. Na zatvaranju, neki od tog premijskog novca se vraća prodavcu do kraja godine da neće posedovati imovinu.
- Porez na imovinu - Kao osiguranje, ali radi na drugi način. Recimo da se završavate u junu, a poreske obaveze za ovu godinu izlaze u novembru za plaćanje do 1. januara. Kupac će biti vlasnik poreznog vremena, ali nisu bili u celoj poreskoj godini. Dakle, prodavac će dugovati iznos koji se duguje zatvaranju i datumu plaćanja poreza. Uobičajeno, taj iznos se pripisuje kupčevoj strani izjave na zatvaranju, a kupac plaća porez kada je dospio.
- Iznajmljivanje - Nekretnine za iznajmljivanje će u većini slučajeva plaćati zakupnine za mjesec na početku mjeseca. Dakle, ako se ugovor završi 15. marta, prodavac je plaćen celom mesecu, ali je samo polovina toga. Kupac će biti uplaćen za iznos zakupnina u poslednjih 15 ili 16 dana u mesecu.
- Plaćanja komercijalnog zakupa - Postoji nekoliko vrsta zakupa sa različitim strukturama plaćanja. Komplikovano je, ali zatvaranje će zahtijevati proporciju onoga što se događa prodavcu za njihov period vlasništva, a ostatak pripada novom vlasniku.
- Zakup na farmi i ranču - Često se farme i rančevi mogu zakupiti zemljište od komšije ili od vlade za pašu. Ako je tako, svaka pre-plaćanja koja se primenjuje na vreme nakon zatvaranja će morati da ode do prodavca, jer oni više nisu vlasnici. Kupac će biti odgovoran za ovo.
Važno je znati da su to prihvaćene prakse, ali neke od njih mogu se pregovarati kao dio kupoprodajnog ugovora. Nisu obučeni gvožđem. Naročito sa komercijalnom imovinom, oštar profesionalac za nekretnine može biti dragocen za svog klijenta ukazujući na područja ugovora koji bi mogli da se pregovaraju ako su pogodili cenu mrtve tačke.