Investitori nekretnina, ukoliko su finansijski korisni, mogu preuzeti postojeću hipoteku od prodavca prilikom sticanja investicione nekretnine. Kada se to uradi, postoji potreba za pretpostavljenom kamatnom stopom.
Pošto je kamata na hipoteku plaćena zaostalom, prodavac će dugovati kupcu za kamatu "do ili kroz" krajnjeg roka, jer će kupac plaćati tu kamatu na sledeću uplatu nakon zatvaranja.
Kao i kod većine proreda, moraćemo da znamo iz kupoprodajnog ugovora da li ćemo se založiti ili zatvoriti.
- 1. Izračunajte dane interesa koje prodavac duguje kupcu.
- 2. Odredite iznos po danu kamate.
- 3. Pomnožite broj dana za iznos / dan za ukupno.
Hajde da uradimo uzorak pro-ration. Investitor nekretnina se zatvara na imovinu za iznajmljivanje 16. jula. Stanje hipoteke je $ 257,505, uz kamatnu stopu od 6,75%, a mi koristimo 365 kalendarsku godinu. Prošlićemo "kroz" dan zatvaranja. To znači da prodavac plaća za dan zatvaranja kamate.
- 1. Prodavac dana duguje kupcu od 16. jula do 16. jula.
- 2. 257.505 $ X .0675 = $ 17381.59 podeljeno sa 365 dana = 47.62 dolara dnevno
- 3. $ 47,62 / dan kamate X 16 dana = 761,92 dolara od Prodavca do Kupca
To bi bio DEBIT Prodavcu i KREDIT kupcu.
O prodaji u transakcijama nekretnina
Poravnanje hipotekarnog interesa u pretpostavkama nije zapravo uobičajeno, jer pretpostavke hipoteke nisu uobičajene.
Postoji niz stavki u završnoj izjavi, stambeni ili komercijalni, koji zahtijevaju pro-ocjenu novca kako bi osigurali da kupac i prodavač plaćaju učešće na osnovu ugovora na osnovu datuma zatvaranja.
Porez na imovinu
Porez na imovinu se isplaćuje zaostalih obaveza, što znači za prethodnu godinu. Iznos poreza na imovinu je najčešći, jer se porezi obično plaćaju godišnje, a ne mesečno.
Takođe, ukoliko postoji hipoteka, onda je verovatno da ćete platiti porez naplaćivati mesečno kako biste bili sigurni da se godišnji fakturisani iznos može pokriti prilikom primljene. Na osnovu datuma zatvaranja, kupac će dobiti kredit za iznos poreza koji će biti plaćen od tog dana do početka poreske godine. Potom će platiti pun račun za porez kada bude dospeo. Prodavac će efektivno plaćati svoj deo poreskih prihoda kupcu da bi se onda koristio u poreskom vremenu.
Osiguranje imovine
Kupac će biti odgovoran za osiguranje od dana zatvaranja. Prodavac može imati prepaid određeno osiguranje, tako da bi dobio kredit za bilo koji iznos koji je platio pokrivajući nekoliko dana nakon zatvaranja.
Iznajmljivanje
Ovo je češće u apartmanskim i multi-porodičnim poslovima, ali se izdaju i porodične kuće. Zatvaranje bi trebalo da bude poslednjeg dana u mesecu kako bi se izbjegao potreba za uslovima stanarine . Ako je zatvoren na primer sredinom meseca, prodavac će već sakupiti stanarinu tokom cijelog mjeseca. Kupac će dobiti kredit za zakup od sredine do kraja meseca.
Komercijalni prostor još kompleksniji
Postoje različiti načini za strukturiranje komercijalnih zakupa. Neki imaju stanare koji plaćaju deo ili čak i sve poreze i druge troškove poslovanja.
Svako od ovih može zahtevati pro-rejting, a za komercijalni kompleks u maloprodaji ili tržni centar, to bi zahtevalo obračun za svaki prostor za iznajmljivanje, ukoliko dijelite troškove sa stanodavcem.
Već sam spomenuo proporcionalnost komercijalne zakupnine, tako da za veliki ugovor o iznajmljivanju prostora na malo, moglo bi biti puno ovih proračuna. Zato su računovođe.
Praktično svaka transakcija nekretnina koja uključuje pripejd ili naknadni iznos zahtijeva pro-ocjenu tih stavki na završnom izvodu. Ne radi se o profesionalnom vlasniku nekretnina, već mora da bude u mogućnosti da to objasni svojim kupcima ili prodavcima.