Kada radite sa klijentima investitora u nekretnine, važno je da imate saznanja kako biste im pomogli u određivanju održivosti investicija. Novčani tok je prilično važan, jer zanemaruje da li su neke stvari odbijene za poreske svrhe. Poreska prijava vam govori neke stvari, ali novčani tok vam govori više.
Na kraju krajeva, svaki investitor ima različite lične i investicione poslovne ciljeve i različitu poresku obavezu zasnovanu na njihovom ukupnom prihodu i drugim faktorima.
Mi to stvarno nije briga za to. Mi brinemo o tome kako će investicija izvršiti, a mi ga prepustimo investitoru da utvrdi da li ispunjava svoje ciljeve i potrebe za personalnom poreskom situacijom.
Investitor u zakup zemljišta je veoma zainteresovan za tok gotovine. To je glavni razlog za većinu njih u sklapanju dogovora. Naravno, imovina bi trebalo da poveća vrednost tokom perioda vlasništva, a oni mogu ostvariti dobit kada ih prodaju. Ali, to je mjesečna provjera u banci koja je veliki žreb.
Teškoća: Lako
Vrijeme potrebno: 15 minuta nakon prikupljanja podataka.
Evo kako:
- Počnite sa Neto operativnim prihodom imovine.
- Odvojite novac za servisiranje duga. Ovo je trošak za celu hipoteku, kamatu i princip.
- Odvojite kapitalne troškove. To bi bio novac koji se troši za poboljšanje imovine, bez obzira na to da li su odbitne te godine ili ne. Ovo je stvarno gotov novac.
- Dodajte bilo kakav prihod od kredita. Ovo je novac koji je pozajmljen na zajam koji nije izvorna hipoteka. Ako ste napravili kapitalna poboljšanja, ali uzeli kredit da biste ga platili, ovde navedite iznos kredita kao dodatak.
- Dodajte bilo kakvu zaradu. Ukoliko imovina ima zajmove ili ulaganja koja obezbeđuju gotovinu kao kamatu, dodajte tu ovde.
- Sada ste došli do rezultata, što je Cash Flow Before Taxes (CFBT) za ovu imovinu. Evo stavke linije:
- Počnite sa neto operativnim prihodom
- Oduzmite servis duga
- Odliv gotovog novca iz kapitala
+ Dodaj pozajmice za zajmove za finansiranje operacija
+ Dodajte bilo kakvu kamatu zaradu
= Gotovinski protok pre oporezivanja
Savjeti:
Preuzmi finansijski kalkulator nekretnina ovde .
Ostale pogodnosti ulaganja u nekretnine
Gotovinski tok je veliki žreb, ali to je samo jedna od nekoliko sjajnih pogodnosti za iznajmljivanje imovinskih investitora. Više ljudi godišnje pretvara neke od svojih drugih klasa imovine, kao što su akcije i obveznice, u nekretnine. Uglavnom su u posjedu za iznajmljivanje, a uglavnom su obiteljske kuće. To je prirodno, jer imaju iskustvo u porodičnim kućama; oni žive u jednom.
Prosečan novi investitor je komforan za iznajmljivanje jedne porodice, a većina je iznajmila stan ili stan u svom životu. Dakle, oni mogu lakše napraviti skok ulaganja na to tržište. Ustvari, neki smatraju da je prilično uzbudljivo ići od pretplatnika do gazdinstva.
Postoje neke velike poreske olakšice ulaganja u nekretnine. Naravno, normalno možete odbiti sve troškove za upravljanje, oglašavanje, održavanje i normalne popravke.
Takođe možete odbiti kamatu na hipoteku . Ali, stvarno lepo smanjenje dolazi bez potrebe da potrošite dime novac iz džepa. To je odbitak amortizacije . IRS dozvoljava vam deprecijaciju strukture za iznajmljivanje preko 27,5 godina. Vrednost zemljišta mora biti oduzeta.
To rezultira u nekoliko hiljada dolara u odbitku svake godine, ali nikada ne trošite taj novac. Dakle, kao da ujak Sam stavlja novac u džepove. Međutim, uvek se konsultujte sa knjigovorom. Ako prodate imovinu kasnije, možda ćete morati da vratite nešto od ovog kao povraćeni trošak amortizacije.
Iznajmljivanje nekretnina takođe je generalno manje rizično od akcija. Iako obveznice mogu biti manje rizične, one takođe imaju obično manje prihode. Povratak na ulaganje, ROI, mnogo je bolji u vezi sa nekretninama.
Ovo su dobre stvari da znate da li ćete razgovarati o iznajmljivanju nekretnina sa investitorima. Svako mora da počne negde.