Kako izračunati neto operativni prihod (NOI)

Kao stručnjak za nekretnine koji služi investicionim klijentima, morate biti dobro upoznati sa svim metodama vrednovanja prihoda. Jedan od njih je obračun Neto operativnog prihoda, jer se koristi sa stopom kapi za određivanje vrijednosti imovine.

Teškoća: Lako

Vrijeme potrebno: 5 minuta

Evo kako:

1. Odredite bruto operativni prihod (GOI) imovine:

   Bruto potencijalni prihod - Kurs i gubitak kredita = Bruto operativni prihod

1. Odredite operativne troškove imovine. To bi uključivalo troškove upravljanja, pravnog i računovodstva, osiguranja, kućanstva, održavanja, zaliha, poreza, komunalnih usluga itd.
2. Odračunajte operativne troškove iz bruto operativnog prihoda kako biste stigli do neto operativnog prihoda. Koristeći primjere imovine sa bruto operativnim prihodom od 52.000 dolara i operativnim troškovima od 37.000 dolara, naš neto operativni prihod bi bio:

   $ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Neto operativni prihod

Komercijalni zajmodavci koriste različite kvalifikacione kriterijume kako bi utvrdili da li je hipoteka garantovana i koliko će kreditirati imovinu. Vlasnici investitora se obično ne procenjuju pojedinačno u pogledu njihove kreditne istorije, jer nije tako važno za zajmodavca kao potencijal za stvaranje prihoda imovine koja se treba staviti pod hipoteku.

Činjenica je da će kupac kuće živjeti u kući koju kupuju, tako da zajmodavac procjenjuje njihovu sposobnost da plati hipoteku i njihovu istoriju plaćanja dugovnih obaveza.

To je vrlo različita situacija od komercijalne imovine, recimo kancelarijskog kompleksa. Kupci kupuju ovu imovinu za jednu svrhu; da generišu pozitivan novčani tok od prihoda od zakupa.

Prihod

Motivacija za kupovinu je prihod, tako da zajmodavac želi da proceni imovinu zasnovanu uglavnom na prihodu koji će generirati.

Sigurno, stanje imovine i drugi faktori ulaze u kvalifikaciju hipoteke, ali prihod je veliki faktor. Ako imovina može servisirati dug (plaćati hipoteku) i još uvijek ima prihvatljivog novčanog toka mjesečnog dohotka, verovatno će se započeti hipoteka.

Troškovi

Naravno, troškovi su polovina glavnih razmatranja u obračunu NOI. Od ključnog je značaja za hvatanje svih operativnih troškova imovine. One mogu i često uključuju:

• Marketing i oglašavanje - U zavisnosti od tipa nekretnine, ova kategorija troškova može mnogo da varira. Za imovinu stana, većina ovog troška bi bila reklama za generisanje aplikanta stanara. Za maloprodajnu ili uredsku imovinu, isto bi se primenjivalo, ali mogu biti i troškovi marketinga kako bi se imovina predstavila potrošačima ili klijentima za stanare.
• Menadžment - Profesionalno upravljanje je norma za veća komercijalna svojstva. Ovaj trošak je značajan, ali se može mnogo nadoknaditi stručnim štedišem menadžmentom koji može generirati u radu i održavanju imovine.
• Komunalni troškovi - oni koji se ne prenose uz stanare biće u ovoj kategoriji.
• Popravci i održavanje - Sve je od uređenja prostora do fiksiranja slomljenih klima uređaja ili slikanja jedinica u ovoj kanti.

• Osiguranje - Ovo je veliki trošak.

To su glavne kategorije, a postoje i drugi troškovi koji zavise od korištenja imovine i stanara.

Ako pokazatelji koji traže zajmodavci na osnovu prihoda ne ukazuju na odobrenje, zajmoprimci mogu dobiti više gotovine za učešće kako bi doveli odnose u red. Neto operativni prihod je veoma važan za komercijalne pozajmice.

Savjeti:

1. Budite pažljivi da uračunate sve operativne troškove. Nedostajući troškovi će povećati neto operativni prihod i na taj način dovesti do toga da vaš klijent preplaćuje imovinu na osnovu procene korišćenjem stope kapice.
2. Za najkorišćenije obračune investitora objašnjene i tabela za izračunavanje, uzmite ovaj lin, za prvih 10 proračuna .

Sta ti treba:

• Kalkulator
• Sveobuhvatna pojašnjenja operativnih troškova.

Nijedna od ovih proračuna nije nauka o raketama. Brzo ćete brzo da se krećete i da ih možete obaviti ili razgovarati inteligentno sa klijentima komercijalnih investitora.