Ako razmišljate o investiranju u imovinu za iznajmljivanje nekretnina , potrebno je puno istraživanja. Takođe bi trebalo da budete sigurni da ste prikladni za vlasnika i da imate vremena za upravljanje svojstvima. Međutim, sve to za sada, ono što želimo da uradimo je da ispitamo način na koji imovina generiše novčani tok iz operacija iznajmljivanja .
U našem primeru, koristićemo četvorostruki, a sve četiri jedinice će biti namenjene za iznajmljivanje sa punim radnim vremenom. Ovo je jednostavna kalkulacija novčanih tokova da bi se ilustrovao potencijal nepokretnosti kao investicija. Za ovo je kritično, kao i kod većine investicija, inteligentna i dobro istražena kupovina na prednjoj strani. Pretpostavićemo za naš primjer da je ovaj kupac učinio svoje istraživanje i napravio dobar kupovinu na našem četvoroks. Ovde su detalji o kupovini i iznajmljivanju:
- Kupoprodajna cijena četverpleksa je 325.000 dolara.
- Kupac stavlja 20 posto manje, ili 65.000 dolara, finansirajući 260.000 dolara.
- 30-godišnji zajam iznosi 6,5%, pri čemu je plaćanje glavnice / kamata 1,643 dolara mesečno.
- Porezi i osiguranje pri kupovini su 3.600 dolara godišnje, za ukupno plaćanje od 1.943 dolara mesečno.
Kupac je radio svoje istraživanje i vidi stalnu potražnju za iznajmljivanjem ovih jedinica, od kojih se većinu vremena zadržava. Međutim, da bi bili racionalni u svojim proračunima, procenat slobodnog i neplaćenog rizika od 6 procenata biće izračunat kako bi se predvidio pravi tok gotovine .
Jedinice su identične i iznajmljuju se za 900 dolara mesečno. Da vidimo kako se naša kalkulacija razbija:
- Bruto prihod od zakupa je 900 dolara X 4 X 12 mjeseci, ili 43.200 dolara godišnje.
- Plaćanja su 1.943 dolara X 12 = 23.316 dolara godišnje.
- Troškovi popravka prethodnog vlasnika su u proseku iznosili 1.700 dolara godišnje.
- Kursna i gubitak kredita procjenjuje se na 6 posto naplate ili 2,592 dolara godišnje.
- Vlasnik troši oko 400 dolara godišnje u različite troškove i troškove oglašavanja i upravlja imovinom samim sobom.
To su osnovne operativne stavke koje se uračunavaju u naš proračun . Hajde da izračunamo dobitak:
- Prihod od zakupnina - gubitak radnog mesta - plaćanja - rashodi = novčani tok
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 mesečno u pozitivnom novčanom toku.
Analizirajući svoj povratak kao "uloženi novac ", podijelili biste stvarnu novčanu investiciju u iznosu od 65.000 dolara na godišnji povrat novca ili $ 15.192. To je prinos od 23 odsto na uloženi novac! Ima malo investicija koje donose ovakav povratak.
Novčani tok je funkcija velikog broja ulaza, a bilo koje ili više njih mogu promijeniti i oštetiti ili poboljšati novčani tok. Neke su uticale na tržište i ekonomiju. Ako veliki ili veliki lokalni poslodavac zatvori ili se pomeri, potražnja za iznajmljivanjem stanova može pasti preko noći. Ovo je nešto što ne možete da kontrolišete, ali nadam se da ćete izbjeći obavljanje dužne pažnje o zdravlju i planovima lokalnih poslodavaca. Ako su nedavno obnovljeni dugi zakup, vi ste verovatno u dobrom stanju.
Ostali faktori koji su van vaše kontrole su porezi na nekretnine i imovinsko osiguranje.
Porezi i premije mogu povećati, povećavajući operativne troškove i smanjivanje operativnih prihoda i novčanih tokova. Ove negativne faktore mogu se nadoknaditi drugim faktorima nad kojima imate neku kontrolu. Možete pronaći načine za smanjenje troškova marketinga, upravljanja i održavanja. Naravno, ako je tržište za iznajmljivanje jako, možete podići zakupnine. To je delikatna ravnoteža, jer to može povećati slobodna radna mjesta. Gubitak prihoda od većih upražnjenih jedinica može lako da izbriše sve dobitke od povećane zakupnine.
Pogledajte ostatak ove investicione serije za iznajmljivanje nekretnina kako biste videli druge načine na kojima ovaj primer obezbeđuje porez i druge podsticaje i povratak.