Susan Dawson, partner u Waltzu, Palmeru i Dawson, LLC, raspravlja o pitanjima koja se trebate postaviti pre nego što potpišete komercijalni zakup.
1. Da li sam čitao i razumeo čitav zakup?
Da, treba da ga pročitate.
Znam, to je veoma dug (i suočite se s njim, ne zanimljivim) dokumentom, ali morate znati šta je u njemu.
Provjerite uslove. Nemojte pretpostaviti da su to ispravno. Obavezno proverite datum početka, krajnji rok, najam, povećanje rente i sve druge posebne uslove za koje ste pregovarali. Takođe, budite sigurni da znate šta ste obavezni da uradite.
Šta je stanodavac obavezan da uradi? Možeš li je prekinuti? Pobrinite se da znate u šta upadate.
2. Da li sam pregovarao o najboljem mogućem dogovoru?
Samo zato što su vam dali zakup, ne znači da ste završili pregovore. Mnogi uslovi u zakupu se i dalje mogu preneti. Kada ga čitate, napravite spisak svih odredaba koje vam se ne dopadaju i pošaljite ih vašem vlasniku. Možda vas iznenađuje koliko su spremni da se promene.
3. Da li imam svoju strukturu poslovanja?
Ako želite da ga zaštitite od strane korporacije , proverite da li je na prvom mestu.
Budite sigurni da imate podneseni osnivački akt za korporaciju ili članke organizacije (neke države pozivaju ove potvrde o dokumentima) za LLC preduzeće od državnog sekretara pre nego što potpišete.
4. Da li razumem terminologiju zakupa?
Na primjer, većina zakupa koristi termin "CAM" koji označava "Zajedničko područje održavanja".
Trebalo bi da budete dodijeljeni procenat CAM-a za koji ste odgovorni na osnovu procenta zgrade koju iznajmljate.
Uverite se da je procenat zasnovan na veličini zgrade i ne razlikuje se na osnovu toga koliko se iznajmljuje zgrada.
5. Da li sam razmišljao da pitam za zakup kompanije CAM?
Većina zakupa ovih dana su "trostruka mreža" (što znači da plaćate stanarinu, plus proporcionalno učešće CAM-a i porez na imovinu za imovinu).
Možete tražiti od stanodavca za zakup CAM Stop-a, što znači da plaćate samo povećanje kamate i poreza na imovinu iznad početne godine zakupa (često se naziva "bazna godina").
Dok stanodavac može povećati vašu osnovnu stopu iznajmljivanja, potrebno je puno "misteriozne naknade" iz zakupnine. Alternativno, zatražite kapicu na CAM-u, tako da se ne može povećati za više od određenih pregovaranih procenata.
6. Da li sam pročitao CAM definiciju?
Ovo je verovatno jedan od najzapuštenijih dijelova zakupa i iznenadićete se koliko plaćate. Proverite da li ste sigurni da ne plaćate stvari koje se odnose na tržišne napore vlasnika ili zakonske takse povezane sa pregovaranjem o drugim zakupima.
Druge stvari koje želite da štrajkate su sve naknade za administraciju više od 3%, plaćanje naknade za zaposlene u stanodavnom vlasništvu, troškovi izgradnje za druge zakupne jedinice.
Pročitajte više o pregovorima o terminima CAM-a.
7. Koja je moja odgovornost za kapitalne troškove?
" Kapitalni troškovi " kada se koriste u komercijalnom zakupu tipično se odnose na glavne strukturne troškove, odnosno krov, temelj, HVAC (grejanje, ventilaciju, klimatizaciju) i druge velike popravke / zamene.
Ono što je "standard" razlikuje se od grada do grada i imovine do imovine, ali obično savjetujem klijente da ne potpisuju bilo koji zakup koji pomjeri teret ovih troškova popravke ili zamjene stanaru. Ako vaš stanodavac zahteva da platite ove troškove, postoje kompromisi.
Na primer, ako zakup kaže da ste odgovorni za popravku i zamenu HVAC-a, preporučite vlasniku da je "zamenio" i da je obaveza vašeg popravljanja ograničena na ugovor o održavanju, možda dva puta godišnje i da ste odgovorni za sve opšte popravke do određenog godišnjeg maksimalnog iznosa.
8. Da li se zakup dozvoljava ?
Proverite da li vlasnik stanovanja ima pravo da prekine zakup u slučaju da tražite zadatak; to jest, da neko drugi preuzme zakup ako prodaje posao. Za mnoge kompanije, vaša lokacija je veliki deo svoje vrednosti.
Ako stanodavac ima pravo da prekine zakup, kada zatražite zadatak, to može ubiti vašu prodaju. Zamolite stanodavca da ukloni ovu odredbu ili dozvoli da bude izmenjena tako da se ne primenjuje u slučaju prodaje vaše kompanije. Shvatite da će stanodavac ipak želeti pravo da odbije zadatak ako novi zakupac nije finansijski prihvatljiv.
9. Da li mi treba lična garancija ?
Ako možete otići sa potpisivanjem zakupa bez lične garancije, izuzetno ste srećni. Većina vlasnika ovih dana neće potpisati, osim ako lično ne garantujete zakup. Ali garancije se mogu preneti.
Razmislite o obezbeđivanju garancije za samo deo termina zakupa, recimo pola. Ili pregovarati za garanciju koja traje samo 6 do 12 meseci nakon što prestanete, a ne ostatak termina zakupa.
10. Da li sam realan?
Ako vaš zakup čini 3% veće imovine, stanodavac će biti mnogo vjerovatniji da pregovara sa vama nego ako je vaš prostor 25% ili više. Da biste zaista razumeli koje su stvari važne za pregovore, razmislite o zapošljavanju advokata koji će pregledati dokument i pomoći vam u pregovorima.
Vaš zakup može izgledati neverovatno jednostran i opterećen, ali postoje neki vrlo dobri razlozi za mnoge od tih odredaba, a advokat vam može pomoći da odlučite o tome kada sečete i trčite i kada je rizik vrijedan.
Za više informacija
Pronalaženje i iznajmljivanje poslovne lokacije