Potrošnja je korištenje različitih finansijskih instrumenata ili pozajmljenog kapitala za kupovinu i / ili povećanje potencijalnog povratka investicije - izraz se koristi na Wall Street-u i na tržištu nekretnina na Main Street-u.
Najjednostavniji primer za nekretnine je hipoteka, u kojoj koristite sopstveni novac kako biste iskoristili kupovinu. U većini slučajeva, uplata od 20% (i dobra kreditna istorija) dobija vam 100% nekretnine i kuće koju želite . Neki hipotekarni programi mogu vam čak i dozvoliti da ih manje odložite.
Ako ste investitor u nekretninama , možda radite u partnerstvu i partneri mogu da izdvoje sve od novca, ili prodavci mogu biti voljni da finansiraju neku od nabavne cene imovine koju prodaju. Svi su primeri leveridža
Primjer leveridža
Recimo da tražite kuću u velikom susedstvu. Nalazite 2 nekretnine: kuća od 500.000 dolara za koju će vam trebati hipoteka, i kuća od 100.000 dolara koju biste mogli kupiti potpuno.
Scenario 1: Napredujete sa kućom od 500.000 dolara, a oni će vam dati hipoteku od 400.000 dolara ako spustite 100.000 dolara ili 20%. Pod pretpostavkom da se nekretnina u ovoj oblasti povećava možda 5% godišnje, za 12 meseci investicija vredi 525.000 dolara.
Scenario 2: Potpuno kupite kuću od 100.000 dolara, nema hipoteke i nikome ne dugujete. Ako se tržište nekretnina povećava za 5% godišnje, za 12 meseci vaša investicija vredi 105.000 dolara.
U scenariju 1, leveridža je radila u vašu korist, povećavajući vrijednost vaše investicije u nekretnine. Ali, ako bi cijene nekretnina pale za 5% u toj prvoj godini, scenario 1 bi izgubio 25.000 dolara. Scenario 2 bi zabeležio pad od samo 5.000 dolara.
Stvari koje treba izbjeći prilikom korištenja nekretnine
Pravilno korišćeni, leveridž za nekretnine može biti efikasan alat za investitore u nekretnine da povećaju povraćaj investicije. Ključ je izbjeći donošenje odluka bez odgovarajućeg razmatranja područja rizika u leveridžima. Izbjegavajte ovo visoko rizično ponašanje i imate mnogo bolju šansu da ostvarite uspjeh u korištenju lijevog tržišta nekretnina.
01 - računajući na visokim nivoima priznanja
Čak i ako se imovina u većem broju godina zahvaljuje sa stopom od 12% do 20%, računajući tu stopu za nastavak predstavlja izuzetno rizičan predlog. To može dovesti do preplaćivanja za imovinu, očekujući da će ostvariti razliku u prodaji sa apresijacije. Ako se to ne dogodi, držite gubitak ili lošije.
Kada planirate svoje investicije u nekretnine, pogledajte, barem, u tri scenarije: najbolje; najgore; i najverovatnije.
02 - Završiti sa visokom isplatom
Može izgledati kao velika investicija za kontrolu nekretnina sa vrlo malim učešćem. Gledate brojeve i vidite stvarno visoku povraćaj ulaganja zbog niske gotovine.
Problem je viša isplata koja dolazi sa većim leveridžima. Ako je to hipoteka, na primer, možete računati na plaćanje mesečnih plaćanja, a što ste više pozajmljivali, to je veća mesečna uplata.
Ukoliko se tržište mekše ili vaše nekretnine doživljavaju slobodne ili kreditne gubitke od očekivanog od očekivanog, mogli biste se uveriti da ne možete da održite te veće isplate hipoteke koje su izgledale dobro na početku. Ako niste u mogućnosti da napravite mesečnike, vaša investicija je ugrožena.
03 - Omogućiti dobar finansijski rezultat u lošoj kupovini
Mnogi investitori su preplaćeni za imovinu jer su pronašli nirvanu u visokom finansiranju finansiranja leveridža. Navedeno drugačije, samo zato što možete dobiti imovinu sa vrlo malo gotovine, ne znači da je to dobra kupovina. Pogledajte vrijednost imovine u kontekstu trenutnih i očekivanih tržišnih trendova. Pronađite "uporedive" ili druge karakteristike poput njega. Za šta su oni prodali? Šta se prodaje na tom području?
Ako je imovina precizirana, apresijacija će biti minimalna ili lošija, ne bi postojala. I tebi, ako se tržište ponovi neko vreme. Vaša precenjena svojina će biti značajno prevlačenje i nećete moći da je istovarite bez gubitka.
04 - Zaboravite da je to kretanje novca kralju
Ako samo jedno od ovih "ne" ponašanja drži u glavi, to je ono što treba pažljivo razmotriti. Greške u presudi u jednoj ili više drugih stavki ovde se mogu zanemariti ako imate tu veliku stvar - odličan tok gotovine .
Ako vaš prihod od zakupa, minus troškovi hipoteke i troškovi, svakog meseca donosi dobar novac u džepu, onda činjenica da ova imovina nije dobila vrednost ove godine neće biti toliko zabrinjavajuća za događaj. Ali, ako su sve investicije u nekretnine umanjene, vi ste u velikoj količini tople vode.