9 stvari koje treba da znate
Investitori imovine žele da zarađuju za svoje investicije. Kada odete da prodate svoju imovinu, morat ćete plaćati porez na sve dobitke koje ste ostvarili. To jest, osim ako ne napravite razmjenu. Evo devet osnova koje treba da znate.
Šta je Exchange 1031?
Razmena 1031 je način prodaje nekretnina bez potrebe da odmah plaćate porez. Ideja je da ćete preokrenuti bilo koji dobitak u kupovinu nove imovine, što vam omogućava da odložite plaćanje poreza dok ne prodaju novu imovinu, osim ako ne napravite još jednu zamjenu.
Koji kriteriji se morate upoznati?
Da biste se kvalifikovali za razmenu 1031, morate kupiti još jednu investicionu imovinu koja je jednaka ili veća vrijednost od vaše trenutne svojine. Morate koristiti bilo kakve dobitke iz prethodne prodaje nekretnina kako biste kupili novu imovinu. Nova imovina mora se smatrati "sličnim" investicijama.
Šta je to vrsta?
Slična vrsta je širok termin, ali jednostavno znači zamenu jedne vrste ulaganja sa sličnom vrstom ulaganja. Za imovinske investitore, to ne mora biti iste vrste imovine, to jednostavno mora biti investiciona imovina. Na primer, ako prodate višeslojnu imovinu, možete kupiti bilo koju drugu vrstu nekretnina koja se smatra investicijom, kao što je druga višedelijska porodica, maloprodajna nekretnina, stan ili zemljište.
Ko može da izvrši Exchange 1031?
Razmena 1031 se može izvršiti sa imovinom koja se koristi za investiranje ili za poslovanje. Ne može se raditi sa ličnim kućama.
Zašto biste uradili Exchange 1031?
Glavni razlog za razmjenu 1031 je odlaganje plaćanja poreza na kapitalne dobitke od prodaje imovine. Ovo vam omogućava da odmah istovremeno istovarujete imovinu koju više ne želite i kupite nešto novo s punim iznosom vaših dobitaka, umjesto da plaćate poreze na prvu dobit, a zatim koristite sve što je ostalo za kupovinu nekretnine.
To vam daje više kupovne moći.
Ko drži novac do kupovine?
Kao deo razmene 1031, ne možete lično zadržati novac koji ste napravili od prodaje prve imovine. Prema IRS-u, taj novac mora imati kvalifikovani posrednik dok se ne koristi za kupovinu zamjene imovine.
Primjer kvalifikovanog posrednika bio bi agent za titulu, koji je uključen u dodjelu i prenošenje vlasništva iz stare imovine i dodjeljivanje i prenošenje naslova za novu imovinu. Da biste razumeli potpunu definiciju ko IRS smatra kvalifikovanim posrednikom, molimo pogledajte § 1.1031 (k) -1 (g) (4) trezorskih propisa.
Koliko dugo morate da uradite Exchange 1031?
Jedan propust za obavljanje razmene 1031 je da nemate dugo vremena da identifikujete i zatvorite imovinu zamjene.
- 45 dana
Tokom razmene 1031, imate 45 dana identifikacije. U roku od 45 dana od prodaje vaše trenutne imovine, morate identifikovati imovinu ili nekretnine koje želite kupiti tokom razmjene.
- 180 dana
Imate 180 dana od prodaje vaše trenutne imovine da biste se zatvorili na imovini zamjene ili svojstva.
Pravila za identifikaciju zamjenske imovine
- Stavite je u pisanje
Da bi se imovina mogla smatrati zamjenskom imovinom, morate obavezno identifikovati imovinu ili imovinu u pismenoj formi do kraja 45. dana.
Morate uključiti fizički opis imovine, pravni opis imovine i adresu imovine.
Morate potpisati ovaj dokument. Obično se isporučuje istoj osobi, kvalifikovanom posredniku, koji ima dobit od prve imovine. Takođe se moglo dostaviti prodavcu zamjenske imovine, depozitnog agenta ili druge osobe koja je uključena u razmjenu.
- Koliko?
Postoje dve opcije kada je u pitanju identifikacija zamjenske svojine.
1. Tri pravila o imovini - Možete identifikovati najviše tri potencijalna zamjena. U ovom slučaju, nije bitno šta je fer tržišna vrijednost imovine.
2. Dva stotinska pravila - U ovom pristupu nema maksimalnog broja osobina koje možete identifikovati. Umjesto toga, ukupna fer tržišna vrijednost nekretnina koju identifikujete ne može biti više od 200 posto fer tržišne vrijednosti imovine koju ste prodali u vrijeme prodaje.
Koliko puta možete da izvršite Exchange 1031?
IRS ne određuje ograničenje broja 1031 razmjena koje osoba može učiniti. Sve dok prodate imovinu, a zatim reinvestirate dobit od te imovine u drugu sličnu investiciju, možete izvršiti razmjenu 1031 i odložiti sve poreske posljedice.
Međutim, ako radite veliki broj 1031 razmjena, mogli biste postati klasifikovani kao diler, a vaša imovina bi se više posmatrala kao akcije kojima se trguje. U ovom slučaju, morate dokazati da koristite ove nekretnine kao investicije kako biste nastavili raditi 1031 razmjenu.