Pristup upoređivanja prodaje je osnova CMA analize nekretnina, Komparativna tržišna analiza . To je proces koji se koristi za određivanje trenutne tržišne vrednosti nekretnina na osnovu nedavne prodaje uporedivih osobina u toj oblasti.
Rezultati obračuna se koriste da pomognu domaćem prodavaču koji najavi klijenta da odluči o ceni po kojoj će se popisati njihova imovina.
Stručnjaci za nekretnine takođe koriste CMA proces kako bi pomogli kupcima da utvrdi da li je cijena kuće poštena i u skladu s trenutnom tržišnom aktivnošću. Agent, ako bude temeljan, uradiće dva od njih, jedan koji koristi nedavno prodata svojstva, a drugi pomoću trenutno navedenih objekata i koristeći njihove liste. To je zato što se tržišta neprekidno menjaju i žele da vide trenutna uporediva svojstva koja su konkurencija. Na osnovu trenutnog inventara i potražnje, mogao bi postojati razlog za smanjenje ili povećanje cene listinga utvrđene u prodanim svojstvima CMA.
Proces CMA
Postoji strukturiran proces u obavljanju CMA-a, a postoje i neki bitni osnovni zahtevi :
- Izabrana poređena svojstva treba da budu što slična onoj osobi objekta:
- broj spavaćih soba
- broj kupatila
- kvadratura veličine
- Veličina parcele
- Uporediva svojstva trebaju biti što je moguće najbliže, u istom susjedstvu ili podjelama je najbolje.
- Njihov datum prodaje trebao bi biti što je moguće najnoviji. Ako su kompjuteri (uporedivi) prodati u prošlosti suviše daleko, već su stariji da bi bili točni za trenutno tržište. Ako nema dovoljno bliskih osobina za komps, onda je potrebno pomeranje malo dalje u daljini.
Dakle, uz to u obzir, da pogledamo pregled primera jednostavnog CMA-a.
- Imamo svoj predmetni objekat, 3 BR, 2 BA kuće veličine 1900 kvadratnih metara, sa garažom koja je vezana za dva automobila.
- Dom je na standardnoj parceli koja je vrlo slična po veličini za sve ostale.
- U istoj podjeli su pronađene tri uporedive kuće.
- Dve kuće su bile veoma blizu, sa istim spavaćim sobama, kupatilima i garažama.
- Jedna kuća imala je dodatnu spavaću sobu i polu-kupatilo. Prodata cijena tog doma smanjena je novom građevinskom vrijednošću spavaće sobe i polu kupatila, kako bi bila slična našoj predmetnoj imovini.
- Kvadratni snimak kuća bio je blizu, ali nije tačan. Znači, cene tri kompa bile su podijeljene po veličini kvadratnih stopala kako bi dobili prodatu cijenu po kvadratnim metrima. Oni su bili u proseku na jedan broj.
- Taj broj se pomnožio sa 1.900 kvadratnih metara predmetne imovine kako bi se utvrdila njegova približna vrijednost na trenutnom tržištu.
Sada, za prodavca i stručnjaka za nekretnine, to je obično koliko i oni. Međutim, ja bih predložio još jednu analizu tržišta da vidim trenutnu konkurenciju, kao što bih radila za kupca. Još jedan CMA se obavlja na sličan način. Međutim, sada pronalazimo tri kompa koji su na prodaju i koriste svoje kotirane cene.
Ovaj primjer tržište je prilično zauzet, a posljednjih nekoliko sedmica je bilo više prodaje nego novi oglasi. Trenutni popis domova za prodaju je manji, a listirane cene naših tri kompleta ukazuju na to da se procjena cijena liste iz redovnog CMA može povećati. Ostajemo na niskim cijenama konkurentnih domova za prodajnu prednost i idemo na tržište.
Dakle, šta je drugačije u ovim procesima i procena? Procenjivač koristi i komps, možda iste komps. Međutim, procenjivač obično radi za zajmodavca, tako da je njihov posao različit. Profesionalac nekretnina želi dobiti najvišu cenu za svog prodavca. Procenjivač želi vrednost koja pokriva investiciju zajmodavca, ali nije naduvana.