01 - Evaluacija ulaganja u nekretnine je i kvantitativna i kvalitativna
Pre neki dan sam pogledao potencijalnu investiciju . Bila je to četvorostručna višenamenska imovina koja se u celini okupirala vlasnik, koji je bio tamo trideset godina. Vlasnik je bio eklektičan akademik i bilo je sve vrste bric-a-brac i antičke raspršene po celom mjestu. Mesto nije pravilno podijeljeno. Tepih je trebalo zameniti i popraviti podove. Pomaknuti temelj postavio je pod na mjestima i stvorio velike pukotine koje su trčale niz razne zidove.
Obišao sam mesto sa nekim mojim prijateljima - par koji je bio zainteresovan za ulazak u nekretnine. Napisali su mesto od trenutka kada su hodali na vratima. Ali kada sam video te izbočine i pukotine, video sam jednu stvar: novac. Problemi sa fondacijom zastrašuju većinu investitora, što smanjuje konkurenciju i može omekšati cijene.
Ali kako proceniti ovakav dogovor? Ili bilo koji dogovor, u vezi s tim? Lično, razmatram razloge u dve kategorije:
• Kvantitativno: Kako očekujem da imovina izvrši kao investicija? Za ovaj dio mogu da izvadim svoj kalkulator, ili svoju tabelu ili moj program za procenu i pokrenem neke brojeve.
• Kvalitativni: Moram da se zapitam: "Mogu li da ga izvučem?" Ako ste kao velika većina investitora nekretnina, onda ste deo vremena. To znači da ćete se morati suočiti sa ovim projektom na vrhu vašeg "dnevnog posla" i upravljati njime kasnije. Ovaj deo analize će potrajati nešto za pretraživanje duše; kalkulator vam neće pomoći ovde.
02 - Kvantitativno - pokretanje brojeva koristeći brzinu kapice
Ja licno gledam tri ključne figure kada razmišljam o investiciji. Cap stopa , je prvi od ovih alata.
Cap stopa je jednostavno godišnji neto dohodak podeljen na cijenu nekretnine. Godinama investitori koriste "1% pravilo" koji jednostavno navodi da bi mesečni prihod od zakupa nekretnina trebao biti otprilike 1% cijene koju plaćate za imovinu. Neke tržišta su se odvojile od ovog odnosa zbog povećanja vrijednosti imovine, ali u drugim, i dalje možete pronaći nekretnine koje odgovaraju 1% pravilu. Nešto što treba da imate na umu, jeste da je pravilo od 1% pravedan indikator da li će imovina generisati dovoljan tok gotovine na godišnjem nivou kako bi se pokrile hipotekarne isplate plus troškovi. Tamo, naravno, ima puno varijabli koje idu u ovo (od poreza do kamatnih stopa do procentualnog plaćanja koje plaćate), ali to je polazna tačka.
03 - Gotovinski tok kao kvantitativna alatka za procenu
Jedini razlog zašto se brinete o stopi kapi, jeste da se stvarno trudite za jednostavan proksiž za koju vrstu novčanog toka će investicija generirati. Prilikom ulaganja, novac je kralj - zanemarite ovu obračunu na svojoj opasnosti.
Procjena novčanih tokova podrazumijeva izradu glavnih očekivanih odliva gotovine (poreza, glavnice, kamate, troškova, slobodnih radnih mjesta, naknada, popravki) i upoređujući ih sa prihodima koje proizvede imovina. To možete uraditi bilo putem preglednice ili pomoću paketa za evaluaciju nekretnina.
04 - Stopa povratka kao kvantitativna alatka za analizu investicija u nekretnine
Cashflow, zauzvrat, će vam omogućiti da izračunate očekivanu stopu povraćaja imovine (ROR). Stopa povrata je mera profitabilnosti; on meri gotovinu koju će projekat generirati u odnosu na gotovinu koju morate uložiti u projekat.
Za izračunavanje ovog odnosa trebat ćete tabelu ili softver za evaluaciju nekretnina. Mislim da je veoma korisno jer mi omogućava upoređivanje povratka koji očekujem za investiciju naspram povratka koji bi mogao razumno očekivati za druge, razne investicije. Na primjer: ako sam pokrenuo brojeve za imovinu koju sam opisao na početku ovog članka i vratio mi je stopu povraćaja od 8% sigurno bih prolazio.
Mogu očekivati da 8% investira na berzu (manji rizik i puno manje napora). Za rizik i napor koji bih morao da stavim u ovaj projekat, očekivao bih da će stopa povratka biti sjeverno od 20%.
05 - Kvalitativni - Možete li dobiti projekat?
Kao što sam već pomenuo, vaš kalkulator neće pomoći ovdje. Ovo je kada treba da pogledate u ogledalo i razmislite o tome koliko će vremena i truda moći da se posvetite projektu.
Ponovo, pogledajmo projekat o kojem sam pričao na početku ovog članka. Recimo da ga upoređujete sa sličnim prilikama; još jedna porodica u istom susjedstvu, ali koja zahtijeva manje rada. Iskoristili biste priliku iznad gornjeg fiksera, osim ako drugi ne ponudi znatno veću stopu povraćaja. Ali koliko je veća?
Za početak investitora uvek nudim isti savjet: Na ovom području pogrešno je uzbuđen. Projekat koji možete uraditi je beskrajno bolji od onog koji ste spalili dok ste na pola puta. Pronađite nešto u vašem opsegu udobnosti koji nudi pristojne brojeve, uradite to, a zatim sledeći put pređite na izazovniji (i nadam se da će biti profitabilniji) projekat.
Zaključak:
Analiza je deo umetnosti, deo nauke. Pogledajte druge teme u ovom odeljku za više ideja o proceni investicija.
Autor Chris Smith je investitor nekretnina, osnivač online referencije za investitore i profesionalce za nekretnine i objavio članke u časopisu Corporate Finance, Euromoney i Business Journal Network.