Odlaskom na prodate imovinske evidencije, stručnjak za nekretninu bira nedavno prodate nekretnine koje su slične predmetnoj imovini i na istom geografskom području. Upoređivanjem ovih osobina i prilagođavanjem razlika u funkcijama, vrši se procena vrednosti za osobinu objekta.
Međutim, temeljni profesionalac za nekretnine će uraditi drugu drugu CMA za prodavca ili kupca.
Drugi temeljni CMA bi uključivao upoređivanje s trenutno prikazanim sličnim osobinama u području. Isti proces bi se koristio, ali sa trenutno navedenim svojstvima. To bi omogućilo procjenu trenutne konkurencije i moglo bi dovesti do povećanja ili smanjenja procjene zasnovane na prodanim svojstvima.
Takođe poznati kao: CMA, analiza uporedbi
Kvalitet uporednih selekcija
Od presudnog značaja za određivanje tržišne vrednosti CMA je izbor najboljih uporedivih osobina. Tri agenta koja biraju čak i jednu drugu koja se može uporediti od tri ili četiri upotrebljena, mogu donijeti neke vrlo različite procjene. Ovo se mnogo dešava kada prodavac kupuje agentu za listing. Oni dobijaju procenu vrednosti od nekoliko agenata i iznenađeni su razlikama. Nažalost, često onaj ko im daje najveći broj je onaj ko dobije listing, i obično to nije dobar broj.
Postoji nekoliko stvari koje treba uzeti u obzir pri izboru komps:
- Kada je imovina prodata: Prodaja više od dva ili tri meseca u prošlosti nije dobra kompresija, posebno na tržištima koja se brzo kreću. Što je najsvežija prodaja manje vjerovatno da je tržište dovoljno premješteno da bi prodate cijene imovine bile irelevantne u vrijeme CMA-a.
- Gde se nalazi imovina: Najbolja situacija je da je kuća u istoj podružnici. To u mnogim slučajevima nije moguće, pa je sljedeće pitanje lociranje komps-a u istom susjedstvu ili opštem području. Kada na taj način ne možete dobiti odgovarajuće kompjutere, vrlo slični domovi u sličnim podjedinicama u drugim dijelovima grada mogu biti jedini dostupni resursi.
- Karakteristike doma: Kada se radi o broju spavaćih soba, kupatila, kvadratnih snimaka kuće, veličine parcele i drugih karakteristika kuće, uporedivi domovi trebaju biti što sličniji. Rijetko je, osim u velikim podjelama kolačića kukica, da ćete sve ove stvari upoređivati tačno.
Kvalitet prilagođavanja
Ta poslednja stavka nas dovodi do diskusije o tome kako nadoknađujemo našu obračun za razlike u strukturama. Prilagodimo, kao i procenjivači, da prilagodimo prodate cene uporedivih domova kako bismo bolje odgovarali našoj imovini predmeta.
Drugim rečima, ako imamo 3 spavaće sobe, 2 kupatila sa garažom sa dva automobila i 2100 kvadratnih metara stambenog prostora, pokušaćemo da pronađemo tri ili četiri kompleta sa svim onim osobinama istim. Međutim, retko ćemo, pa ćemo morati napraviti prilagođavanje njihovih prodatih cijena.
- Recimo da jedan comp ima samo dve spavaće sobe. Moramo da pretpostavimo da bi se prodavala za više novca sa tri, tako da ćemo dodati nešto novca na njegovu stvarnu prodanu cenu da ga prilagodimo time što smo imali tri spavaće sobe. Isto važi i za kupatila i garažna mesta.
- Ako je drugačije rečeno, recite tri kupatila kada je naš predmet imao samo dva, onda ćemo u našem prilagođavanju oduzeti vrednost kupatila od prodate cijene.
- Ne moramo ništa da uradimo sa kvadratnim snimcima dok ne završimo sa završnim računom.
Jednom kada smo prilagodili naše uporedive cene prodatih kuća, svaku prodatu cenu svrstavamo kvadratnim stopalima kako bismo dobili prodatu cenu po kvadratnom metru. Prosječno smo za tri ili više kompleta da dobijemo jednu prosječnu vrijednost po kvadratnom metru. Zatim jednostavno pomnožimo to sa kvadratnim snimkom našeg predmeta, kako bismo procenili trenutnu tržišnu vrednost.
Tamo imate veliku sliku za obavljanje CMA-a, ali želite da kopirate i naučite više i vežbate pre nego što ih uradite za klijente.