Poslovni poslovi nisu nekretnine i ne bi trebali biti prodati
Prodaja poslovnog posla , čak i kada je nepokretna imovina uključena, zahteva veoma različit pristup vrednovanju. Preko često agenti za nekretnine i brokeri ne shvataju razliku, jer ne dobijaju toliko zahteva za ovu vrstu transakcija.
Kada vlasnik vlasništva posjeduje i nekretninu, želeće ili zatvoriti posao i prodati nekretninu ili prodati obe . Agenti za nekretnine i brokeri su u iskušenju da navode zajedno i to može biti greška.
Poslovanje je veoma različita životinja iz nepokretnosti u kojoj se nalazi. Postoje i veoma različiti ugovorni sporazumi potrebni za prenošenje poslovne imovine. Oni nisu kao nekretnine, a mogu sadržati garancije za obim i postojeću demografiju klijenta / klijenta. Parametri vrednovanja su veoma različiti, jer je radno preduzeće imalo "dobra volja", kao i postojeće ugovorne i moguće ugovore dobavljača. Ponekad ne mogu prenijeti novog vlasnika.
Profesionalci za nekretnine
Stručnjaci za nekretnine, naročito oni u trgovačkoj niši, imaju znanje i stručnost da analiziraju prihode i troškove iznajmljivanja, prezentujući ih klijentu / klijentu za donošenje odluka. Tamo gde mogu da skrate, analizira posao iz finansijske perspektive. Puno je pod površinom, a pregled Profit & Loss-a i Bilansa stanja ne počinje da se dobija na istinitim činjenicama.
Na seoskom području u kojem sam vežbao, nekretninski posrednik je navedio posao za prodaju, a to je bilo bez nekretnina. Iznajmljena je zgrada. Kao što sam imao zainteresovanog kupca, pozvao sam i tražio finansijske podatke, primio P & L i bilans stanja. Nazvao sam i zatražio slom.
Broker nije znao šta sam tražio.
P & L preduzeća se često veoma razlikuju od novčanog toka ; samo pitajte agenta IRS-a. Jedna od prednosti posedovanja biznisa jeste da se oduzmu troškovi odbijanjem troškova kao poslovanje koje bi bilo lično. Mi ne govorimo nužno o ilegalnim aktivnostima ili o dodirivanju poreza. Primjer bi bili odbitci za vozilo i troškove njegovog rada, jer se može koristiti i za lične i poslovne aktivnosti.
Njegovom klijentu bilo je loše usluge da navede svoj posao kada najosnovniji zahtevi nisu bili u njegovoj bazi znanja. Svaki dobar poslovni broker zahtijeva analizu novčanih tokova od svog klijenta kao jednog od najvažnijih finansijskih dokumenata. Prilagođavanje vrijednosti poslovanja vrši se na osnovu stavki u novčanom toku , uključujući:
- Detaljne tabele svih prihoda
- Detalj svih troškova
- Koji troškovi zapravo idu u korist vlasnika
- Prilagođavanje prihoda za troškove vlasnika i beneficija koji će nestati (a ne troškovi novom vlasniku)
- Dodatak troškovima za troškove vlasništva i doprinosa koji će od novog kupca zahtijevati povećanje troškova (vlasništvo / kupac će angažovati menadžera)
U prethodnoj životnoj karijeri, prodao sam poslovanje kompaniji koja se javila na Njujorškoj berzi.
Poslali su u timu revizora koji su proveli nekoliko sedmica, uglavnom proveravajući moje tokove gotovine. Primer troškova vlasnika koji je odlazio bio je trošak mog kamiona. Kompanija mi je obezbedila vozilo, sve troškove, održavanje i uključeno gorivo. Oni su vratili taj trošak i povećali vrednost mog poslovanja, jer to nije bio pravi trošak koji bi morali platiti nakon kupovine.
Kao što sam naveo u listi stvari, ako je vlasnik prodaje upravljao poslovanjem i nije platio tržišnu zaradu, onda bi kupac trebao prilagoditi svoju procjenu poslovanja nadole zbog potrebe unajmljivanja menadžera na tržišna plata.
Kao što vidite, postoji niz faktora koji čine procenu poslovnog posla koji se razlikuje od prodaje nekretnina. I nismo ni upali u inventar.
Još jedna stvar u proceni poslovanja jeste različita načina na koji se računa u zavisnosti od vrste industrije ili vrste poslovanja.
Jasno je da većina profesionalaca u oblasti nekretnina ne bi trebala biti angažovana u brokerskim društvima koja posluju u poslovanju, osim ako ne imaju iskustva i stručnost da to učine. Daleko bolji pristup bi bio partner u poslovnom posredniku koji ne radi posredovanje nekretnina. To će biti uzajamno korisni odnos, pri čemu svaki od vas donosi maksimalno iskustvo i vrijednost klijentu / klijentu.