Otkazivanje zakupa
Mnogi zakupi imovine dozvoljavaju vlasniku zgrade da otkaže zakup ako zgrada postane delimično ili potpuno nenaglabilna zbog fizičkog gubitka.
Stanodavac može imati pravo da prekine zakup, čak i ako dio zgrade koji je koristio stanar nije oštećen. Ako je zgrada potpuno uništena, stanodavac može imati opciju, ali ne i obavezu, da obnovi strukturu. Stanodavac ne može biti obavezan da popravi ili zameni ozbiljno oštećenu zgradu ukoliko i dok ne dobije osiguranje.
Kako slijedi sljedeći primjer, otkazivanje zakupa može ozbiljno uticati na mali biznis koji plaća manje od stope naplate za najam. Takođe pokazuje važnost pokrivenosti kamate za zakup.
Primjer
Floyd poseduje Fantastic Flooring, posao koji prodaje tepih i druge podne obloge iz skladišta. Kompanija zakupi polovinu magacina od 20.000 kvadratnih metara od kompanije Peerless Properties. Trenutno plaća $ .50 kvadratnih stopa za 10.000 kvadratnih stopa ili 5.000 dolara mesečno. Vrednost zakupa skladišta je $ .75 kvadratnih metara ili $ 7.500 mesečno.
Vrednost zakupnine znači stanarinu koju bi vlasnik iznajmio po tržišnim cenama.
Floyd pregovarao o svom zakupu pre dve godine, kada su cene za iznajmljivanje u njegovoj oblasti bile depresivne. Naplata je odskočena, ali Floydov zakup neće trajati tri godine. Ako bi Floyd izgubio svoj zakup, njegova firma bi morala da iznajmljuje drugu imovinu po tržišnim cijenama.
Pod novim zakupom, firma će verovatno platiti dodatnih 2.500 dolara mesečno, ili 30.000 dolara godišnje, za iznajmljivanje. Ako je firma danas izgubila svoj zakup, ona bi imala dodatni trošak od 90.000 dolara u naredne tri godine.
Floyd je dodao brojne poboljšanja i poboljšanja u skladištu od kada je njegov zakup počeo. To uključuje novo osvetljenje, prilagođene police i nadogradnje do utovarnog pristaništa. Poboljšanja su sada deo zgrade. Floyd ih ne poseduje, ali će imati koristi od njih za ostatak svog zakupa.
Krajem jedne noći, neispravna ožičenja izazivaju vatru koja ozbiljno ošteti zgradu. Osim nekog malenog dima za podne materijale, vatrom ne utiče deo skladišta zauzeo Fantastic Flooring. Bez obzira na to, Peerless Properties otkazuje Floydov zakup. Fantastičan parket je osiguran za oštećenja svojih podnih materijala pod svojom poslovnom imovinom . Međutim, Fantastic Flooring nema pokriće za ekonomski gubitak zbog kojeg će izgubiti svoj zakup. Kompanija takođe nema pokriće za gubitak korištenja poboljšanja koja je napravila u zgradi. Ove stavke nisu oštećene, tako da gubitak upotrebe nije pokriven imovinskim osiguranjem firme .
Floyd je mogao zaštititi svoje poslovanje od finansijskih gubitaka koji su nastali zbog otkazivanja zakupa kupovinom pokrića kamate zakupa. Ovo pokriće se može dodati u politiku poslovne imovine putem posebnog oblika.
Osiguranje kamate za zakup
Osiguranje kamata za zakup pokriva finansijski gubitak koji ste zadržali zbog otkazivanja vašeg zakupa. Da bi se gubitak pokrio, to mora rezultirati iz direktnog fizičkog gubitka (ili štete) imovine u prostorijama opisanim u deklaracijama. Osim toga, šteta mora biti rezultat rizika osiguranog po vašoj politici .
Pokrivenost kamate za zakup može uključiti bilo koje od slijedećih, ako je ograničenje osiguranja prikazano u rasporedu pokrića:
- Interes za iznajmljivanje stanara Ovo je razlika između mesečne zakupnine koju ste platili i vrednosti iznajmljivanja nekretnine (stopa naplate tržišta). U prethodnom primjeru, kamatna stopa zakupa stanara iznosi 2.500 dolara ($ 7.500 minus $ 5.000).
- Bonus Plaćanja Ovo je neamortizovani deo gotovinskog bonusa koji ste platili da biste dobili zakup i to vam neće biti vraćeno. Na primjer, platili ste svojom vlasniku $ 5.000 bonusa kako biste osigurali trogodišnji zakup, a ne petogodišnji zakup.
- Poboljšanja i poboljšanja Vaše preduzeće je možda učinilo poboljšanja vašeg dobra za iznajmljivanje koje ne možete legalno ukloniti. Pokrivena lizing kamata uključuje unamortizovani deo plaćanja za poboljšanja. Ne uključuje vrijednost poboljšanja koja su pokrivena drugim osiguranjem.
- Prepaid Rent Ovo je neamortizovani deo zakupnine koju ste platili unapred, a koji vam neće biti refundiran. Na primjer, platili ste tri mjeseca unapred kada ste zakupili svoju imovinu.
Neto zakupna kamata
Pod pokrićem zakupnine kamata, granica osiguranja izražava se u smislu neto zakupnine . Ako je vaš zakup otkazan, najviše što osiguravač plaća za gubitak je vaša neto lizing kamata u trenutku nastanka gubitka. Neto kamatna stopa uključuje dve komponente.
Interes za iznajmljivanje stanara (TLI) Ovo predstavlja dobit koju ćete dobiti od povoljnog zakupa tokom preostalih mjeseci. Vaša TLI je sadašnja vrijednost vaše bruto zakupnine . Izračunava se tako što se vaša bruto zakupna marža pomnoži prema važećem faktoru kamate zakupa. Vaša bruto lizing kamata je razlika između najamnine vaših prostorija i zakupnine koju plaćate svakog meseca. Na primer, pretpostavimo da je tržišna stopa za iznajmljivanje 5000 dolara mesečno, a vaša kompanija trenutno plaća 3500 dolara. Vaša bruto zakupna kamata je 1.500 dolara (5.000 dolara minus 3.500 dolara).
Faktor interesovanja zakupa izveden je iz tabele koja je priložena vašoj politici . Faktori se razlikuju u zavisnosti od preovlađujuće kamatne stope i preostalih mjeseci u zakupu. Na primjer, pretpostavimo da imate u zakupu 36 mjeseci. Ako je preovlađujuća kamatna stopa 5%, faktor kamate zakupa iznosi 33,4213. Vaša neto lizing kamata je 1.500 X 33.4213 ili 50.132.
Mesečna kamata na zakup (MLI) Mesečna zakupnina odražava vaš mesečni trošak za bonusna uplata, poboljšanja i poboljšanja i pripejd stanarinu. Ove stavke neće se primenjivati ako niste platili bonus, učinili poboljšanja ili platili stanarinu unapred. Ako želite osigurati ove troškove, mesečna zakupnina za svaki od njih mora se izračunati zasebno. Za svaku stavku, vaš originalni trošak deli se sa brojem preostalih mjeseci u vašem zakupu kada ste izvršili trošak. Na primer, pretpostavimo da je šest meseci u zakup od 36 meseci potrošili 25.000 dolara za poboljšanja. Vaš MLI je $ 25,000 / 30 ili 833.
Neto zakupna kamata
Limit prikazan na vašoj politici za pokriće kamate zakupa je zbir kamate zakupa stanara i mesečna kamata zakupa na datum početka vaše politike. Na primer, ako je vaš TLI 1.500 dolara a vaš MLI je 833 dolara, neto neto zakup na početku iznosi 2.333 dolara. Ovo je najviše što će vaš osiguratelj platiti pod pokriće kamate zakupa ako je vaš zakup otkazan na datum početka vaše politike.
Vaša neto lizing kamata se smanjuje svakog meseca u toku trajanja vaše politike. Ako je vaš zakup otkazan, najviše što osiguravač plaća u zakupu kamate pokrivenost je vaša neto lizing kamata u trenutku nastanka gubitka . Vaš osiguravač će izračunati vašu kamatu na neto zakup dodavanjem sledećeg:
- Vaša bruto lizing kamata pomnožena sa kamatom faktora zakupa za preostale mjeseci vašeg zakupa u trenutku nastanka gubitka
- Vaša mjesečna lizing dionica umnožena preostalim mjesecima vašeg zakupa u trenutku nastanka gubitka