Saznajte o investiranju u nekretnine bez gotovine

Postoji mnogo načina da investirate u nekretnine. Ulaganje u nekretnine može biti za kratkoročne profite ili dugoročni novčani tok gotovine. Mnogi ljudi bi voleli da budu investitori u nekretnine, ali im nedostaje gotovina za isplate i smatraju da su kupovina i držanje, kupovina i flipping jedini način za zaradu. Ovo nije tačno.

Strategije za ulaganje u nekretnine bez gotovine

Postoje strategije za investiranje nekretnina bez gotovine.

Možete pokrenuti samo kao trošak nekoliko stotina vizit kartica. Ovo nije članak o "laganom novcu". Iako postoje načini da započnete ulaganje nekretnina sa samo vašom željom i nekim radom, nije lako, ali u kratkom vremenu može se pretvoriti u gotovinu u džepu.

Tu su gurusi svuda, na televiziji, u štampi i na Internetu koji podučavaju sve ove metode. Puno možete naučiti sa web stranica za investiranje u nekretnine, ali budite pažljivi u plaćanju veoma skupog kursa ili mentora. Drugi su naučili na teži način da, bez obzira koliko instruktor vas poznaje i uči, i dalje je na vama da izađete i primenite je. Neke od tehnika koje će vam omogućiti da zarađujete novac od nekretnina bez ikakvih novčanih sredstava uključuju:

Evo pregled ovih tehnika, kako oni rade, i kako ih neki investitori u nekretnine koriste za gotovinske prihode ranije u svojim investicionim preduzećima.

Bird Dogging

Pre nego što možete zaista ceniti vrednost koju ptičji pas može pružiti investitorima u nekretnine, pogledajte ko su ti investitori. Prva stvar koja nam pada na pamet je "flipper", kupuje kuće, popravlja ih i brzo prodaje za profit.

Zatim postoji dugoročni investitor koji kupuje kuće kao nekretnine za iznajmljivanje, ostvarujući gotovinski tok i apresijaciju tokom vremena.

Svaka od ovih strategija investiranja u nekretnine može biti vrlo profitabilna. Koja strategija koju investitor odabere jeste njihova cilja, temperament i tolerancija rizika.

Mnogo više ovih investitora postoji od većine ljudi, pogotovo dugoročnih investitora za iznajmljivanje. Ko su oni? Samo nekoliko su tipovi visokog profila koji vidite na TV-u. Ogromna većina su ljudi koje vidite svaki dan. Možda imaju još jedan uspešan posao i imaju gotovinu koju žele ulagati u nekretnine.

Za njihovo poslovanje potrebno je najviše vremena, i imaju tendenciju da se oslanjaju na tradicionalne resurse kao što su agenti za nekretnine, kako bi im pomogli u pronalaženju posla ulaganja. Obično će plaćati više nego što bi trebalo za ove poslove jer agenti za nekretnine rade iz inventara višestrukih oglasa ( MLS ). Ne postoji puno fleksibilnosti u određivanju cena, posebno sa komisijama u ugovoru.

Mnogi od ovih investitora kupuju višestruke nekretnine. Kakva bi bila njihova reakcija ako bi im se obratio neko ko je rekao da bi mogli da im ponude kupovinu za 10% do 40% manje novca od onog što trenutno kupuju? Odgovor je jednostavan, jer su u tome radi zarađivanja.

Što manje plaća za dom, to je bolji njihov povrat na ulaganje (ROI) iz novčanih tokova, a što prije oni imaju zaključani kapital.

Oni žele da ova osoba dovede im poslove. Ova osoba je poznata kao pas ptica. To je malo kao veletrgovac.

Putem rada, istraživanja i istrage, ptičji pas pronalazi kuće vlasnika koji moraju prodati i nisu bili u mogućnosti ili vlasnici kuća sa poteškoćama u hipotekama ili otpisima prije nego što su navedeni. To je zezanje ptica, a za to nije potrebno gotov novac, samo neke vizit karte i puno truda. Međutim, to može učiniti nekretninama ulaganje u posao za prosječnu osobu sa previše duga i ne mnogo gotovine.

Oni su tamo tražili kuće za koje ne posluju agencije za nekretnine. Zapravo, neki ptičji psi imaju imovinske posrednike koji ih hranu vode kada potreseni kućni posjednik nije u mogućnosti prodati. Ptički pas donosi investicione investicije i troškovi mogu biti između $ 2000 i $ 10,000 po ugovoru kada se zatvori.

Zadaci

Još jedan način da zaradite novac u investiranju nekretnina bez korišćenja bilo kog vašeg novca jeste da koristite zadatke. To nije složen proces, ali zahteva da imate kupca postavljen prije nego što se zaključite u kupoprodajni ugovor. Ustvari ćete se dogovoriti sa prodavcem i napisati ugovor o kupovini. Ugovorom će se naznačiti da je Kupac "Vaše ime i / ili dodeli".

Ovo vam omogućava da dodijelite ugovor nekom drugom, vašem kupcu, bez ikakve dodatne saglasnosti prodavca. Oni moraju biti kupci gotovine, ali to je obično slučaj kada radite ovakve vrste poslova. Prodavac će biti upoznat samo sa činjenicom da je vaš kupac sada kupac i da će transakcija nastaviti normalno prema uslovima kupoprodajnog ugovora.

Još jedna pažnja prilikom dodeljivanja ugovora je depozit koji vam je dala prodavac. Ovaj novac se deponuje kod naslovne kompanije koja se bavi zatvaranjem, a nećete dobiti refundiranu. To će preneti kupcu. Dakle, želećete da zadržite ovaj iznos što je moguće nižim, jer postoji još neki rizik da se ugovor neće zatvoriti.

Ako redovno radite sa kupcima investitora, možda ćete moći ustvari dobiti svoju naknadu kada izvršite dodjelu ugovora nad njima i ne morate čekati do zatvaranja. Međutim, možda ćete biti plaćeni kada se ugovor završi. Naravno, ako ste dobro usklađeni sa određenim kupcima, a možete ih opisati i dobiti verbalnu posvećenost, možda ćete moći da istovremeno pribavite iskreni novac pre nego što zaključite kuću.

Mogućnosti zakupa

Osnovne komponente strategije opcije lizinga su zakup sa mesečnim uplatama i mogućnošću kupovine imovine na kraju perioda zakupa. Prođemo kroz primer kako bismo ilustrovali kako to funkcioniše. Vi ste investitor koji želi da poseduje kuću kao svojinu za iznajmljivanje, ali ne posedujete dovoljno novca za plaćanje. Možda imate čak i kreditni rezultat koji bi učinio zaduživanje preskupim.

Putem marketinga sa bandit znakom, novinama i Craigslist reklame ili samo referralom iz usta, pronalazite visoko motivisanu kuću koja nije mogla prodati svoj dom. Hajde da pogledamo hipotetički primer. Recimo da su vlasnici kuća imali kuću na listi, ali nisu mogli prodati.

Kuća vredi 100.000 dolara na sadašnjem tržištu, njihova hipoteka je 70.000 dolara, a njihova uplata iznosi 525 dolara mesečno uz porez i osiguranje. Jedan supružnik je otpušten svoj posao, a drugi se nalazi boljeg posla, tako da se uskoro treba pomeriti. Evo šta naš investitor:

Ovo je najgora situacija u gotovini, sa investitorom iz džepa 825 dolara. Međutim, mogli su se bolje dogovoriti s prodavcem i odložili sigurni depozit, ili su u potpunosti u potpunosti smanjili iznos koji bi izašli iz džepa na oko 300 dolara.

Ovo nije loše za kontrolu ovog doma i zaključavanje u profitnoj kupovini na kraju. Već je vredno više od cene koju treba platiti, a vjerovatno će ceniti tokom trogodišnjeg zakupa. Pozitivan novčani tok od 250 dolara mesečno iznosi 9.000 dolara tokom perioda od 3 godine. Dakle, čak i ako investitor ne iskoristi svoju mogućnost da kupi kuću, postali su dobar profit uzimajući u obzir malu količinu gotovine koju su uložili.

Sendvič zakupi

Iznajmljivanje sendviča je isto što i podrazumeva ime: dve mogućnosti zakupa sa investitorom u sredini. U takvoj situaciji, investitor želi da ima mogućnost da kupi imovinu sa popustom na kraju perioda zakupa, a žele da pronađu zakupca koji želi kupiti kuću ali ne može zbog kreditnih problema ili nedostatka gotovine za učešće. Većina ljudi u ovoj situaciji koja žele da posjeduju, sretni su što su pronašli pravu kuću koju mogu kupiti s mogućnošću zakupa, imajući u vidu vrijeme da unaprede svoj kredit i zajedno sarađuju.

Koristićemo prethodni primer, ali umesto regularnog zakupca, investitor pronalazi nekoga ko želi da zakupi ili iznajmljuje sopstveni dom. Svi brojevi su isti, osim što kupac stanara želi da posjeduje kuću na kraju trogodišnjeg perioda zakupa.

Kupac stanara ne samo da plati prvi, zadnji i sigurnosni depozit unapred, već i opciju zakupa nepovratna plaćanja za pravo kupovine kuće na kraju zakupa. Takođe, kupac stanara slaže se da će, ukoliko kupe kuću, cena biti 110.000 dolara. Sada gotovinski tok za investitora izgleda ovako:

Još jedna prednost ove strategije je u tome što se kupac stanara nadaju da će posjedovati dom i bolje će se brinuti o tome. U stvari, neki investitori pregovaraju o zakupu koji zahtijeva od zakupca da plati prvih $ 100 ili više za bilo kakve popravke. Pošto se osiguranje i porezi plaćaju u prvobitnom plaćanju hipoteke, troškovi su minimalni.

Ako investitor želi da pokrije sve osnove, oni mogu direktno platiti hipoteku, ne dozvoljavajući prodavcu da se preseli u poziciju gde ipak mogu podrazumijevati. Opcije za iznajmljivanje i zakup sendviča su strategije koje često koriste investitori nekretnina da dodaju nekretnine svojom portfoliu i izgrade mjesečni tok gotovine.

Back-to-Back Closings

Stambeni i hipotekarni nered koji je počeo da se razvija u 2007. godini stvorio je veliku promenu u poslovima transakcije kreditiranja i prometa nekretnina. Kompanije naslova koje su radile dvostruko zatvaranje i finansirale jedan ugovor sa prihodima od drugog, prilično se nikad ne može naći. Međutim, postoji način da se veleprodaja i flip properties s pozadinskim zatvaranjem bez korištenja vlastitog novca.

Naravno, prvi zahtev je da imate postavljen profitabilan ugovor o trgovini na veliko. Morate imati prvu imovinu kupljenu po odgovarajućoj ceni, a spremni investitor da ga kupi uz dobar profit. Dobitak mora biti dovoljan da pokrije troškove koji će vam biti potrebni da biste koristili novac drugih ljudi da biste zaključili prvi ugovor kako biste mogli da zatvorite drugu prodaju vašem investitoru.

Finansiranje transakcija je proces dobijanja vrlo kratkoročnog kredita za finansiranje jednog ugovora sa pratećim zatvaranjem kako bi se prodala imovina istog dana ili u roku od 24 časa obično. Transakcioni zajmodavac će staviti sredstva u naslovnu kompaniju koja je potrebna za zatvaranje prvog dogovora.

Kada se taj posao zatvori, prelazite na drugi ugovor, obično zakazan odmah iza njega. Završna izjava za taj dogovor će odražavati plaćanje transakcijskom zajmodavcu za iznos koji su pozajmljivali na prvom poslu plus njihovu naknadu. To je obično najmanje 2.500 dolara, a može se zasnivati ​​na procentu iznosa koji je pozajmljen. Dobijate ravnotežu i svoj profit.