Strategije i rizici koji treba razmotriti prilikom kupovine zemljišta

Postoji mnogo načina da se novac uloži u imovinu. Jedan investicioni pristup uopšte ne uključuje imovinu, bar ne u trenutku kupovine. U ovakvoj vrsti investicije kupujete zemljište na kojem će se nalaziti buduća imovina. Naučite pet rizika sa kojima možete da se suočite kada ulažete u zemlju.

Šta se može razviti na kopnu?

Mogućnosti za koje zemljište se može koristiti su beskrajne.

Dok zahtjevi za zoniranje ograničavaju ono što se može graditi na određenoj parceli zemlje, uopšte, bilo šta se može razviti na sirovom dijelu zemlje. Na primjer:

Šta je vaš cilj u kupovini zemlje?

Pre nego što zapravo kupite komad zemlje, morate odlučiti koji je vaš cilj za investiranje. Postoji nekoliko različitih strategija koje treba razmotriti i to nije jedna dimenzija koja odgovara svim pristupima. Dva različita investitora mogla bi imati dva veoma različita pristupa za isti dio zemlje. Pored toga, isti investitor može imati dva različita pristupa za dva različita zemljišta.

Evo sedam strategija koje treba uzeti u obzir pri kupovini zemljišta:

1. Kupovina i prodaja:

U ovom pristupu, vi u osnovi pomerate zemlju. Verujete da ste kupili zemlju ispod tržišne vrednosti i nadate se da ćete naći drugog kupca koji je voljan da plati ili više od tržišne vrednosti.

Nadate se za brzo prodaju sa malo dodatnih dodatnih radova na vašoj zemlji.

2. Kupi i drži:

Ovim pristupom kupujete zemljište i držite ga na određeno vrijeme. Verujete da će zemlja ceniti vrednost. I dalje ćete morati da plaćate porez na zemljištu, kao i sve dodatne troškove za održavanje zemljišta tokom ovog vremena.

Ovo je zajednički pristup u područjima koja se ponovo gentrificiraju. Investitor kupuje zemlju u nadi da će ih u budućnosti prodati programeru pošto područje postaje popularnije.

3. Kupite, razvijte i držite:

U ovom pristupu kupujete sirovo zemljište sa namjerom da sami razvijete zemlju. Na primer, mogli biste da izgradite kompleks gradskih kuća koje ćete iznajmiti stanarima. Možete takođe odlučiti da izgradite tržni centar, koji bi mogli iznajmiti stanarima u maloprodaji. Druga mogućnost bi mogla biti razvijanje noćenje i doručak koji ćete voditi i upravljati.

4. Kupite, kultivišu i držite:

Ovim pristupom vi ste više zainteresovani za korištenje stvarnog zemljišta nego za izgradnju nekretnina na zemljištu. Na primer, možda ćete želeti da uzgajate useve na zemlji, da ga koristite za stoku, postavite božićnu farmu ili postavite vinograd. Aktivno će upravljati zemljom i nadati se da će profitirati od onoga što zemlja može da proizvede.

5. Kupite, idite kroz proces pravičnosti i prodaje:

U ovom scenariju, kupujete zemljište i potom prolazite kroz proces imanja zona za određenu upotrebu. Na primjer, možda postoji parcela koja je zonirana za komercijalnu upotrebu, ali sada kada se područje razvije, to bi bilo odlično mjesto za novu visokogradnju stambene zgrade.

Ako ste u mogućnosti da zbrinjavate zemljište za stambenu upotrebu, to bi učinilo zemljište korisnijim za potencijalne programere i poželjnije, jer je to jedan dodatni korak koji oni ne moraju sami da rade.

6. Kupiti, razviti i prodati:

U ovom slučaju kupujete zemljište s namjerom da sami razvijete zemlju i potom ga prodate krajnjem korisniku. Na primjer, kupujete zemljište, gradite novu građevinu i potom ga prodate kupcu koji želi da živi u njoj. Kao još jedan primer, postavili ste vinograd i prodali ga kupcu koji će upravljati i voditi vinograd.

7. Kupiti, razviti i iznajmiti:

Na kraju, možete razviti zemlju i potom iznajmiti zemlju nekome drugom. Na primjer, možete kupiti zemljište i odlučiti da stavite parking na to jer tamo nema dovoljno parkinga u tom području. Vlasnik više-porodične imovine u blizini pita da li mogu iznajmiti parceli od vas jer nemaju dovoljno parkinga za svoje stanare.

Rizici uzeti u obzir pri kupovini zemlje

Izgleda da neizgrađeni deo zemlje ima beskrajne mogućnosti. Međutim, uskoro ćete otkriti da postoje mnoga ograničenja i izazovi sa kojima ćete se suočiti dok pokušavate da razvijete ili prodate ovo zemljište. Vlada može ograničiti vrstu imovine koja se može izgraditi ili način na koji se zemljište može koristiti. Može se suočiti sa problemima životne sredine, kao što su poplave ili zagađivači.

Evo pet rizika od kupovine zemljišta koje treba znati za:

1. Zoning klasifikacija

Jedan od velikih problema sa kojima se možete suočiti prilikom kupovine zemlje su problemi sa načinom na koji se zemljište može koristiti. Svaki grad ima plan korištenja zemljišta. Ovo u osnovi deli grad na različite oblasti, uključujući komercijalnu, stambenu, poljoprivrednu, industrijsku, istorijsku ili čak mješovitu upotrebu.

Prvo pitanje sa kojim ćete morati da se bavite je način na koji se zemljište može koristiti. Ako je zemljište zonirano za stanovanje i planirate izgradnju stambenog prostora na zemljištu, onda nemate problema.

Međutim, ako želite promijeniti način zoniranja zemlje, možda ćete imati bitku na vašim rukama. Na primjer, zemljište je zonirano za stanovanje i želite graditi komercijalnu nekretninu na lokaciji. Neke od ovih klasifikacija zoniranja su stare decenije, pa je grad možda otvoren za reklasifikaciju zemlje ako nova funkcija ima smisla s trenutnim izgledom grada. Drugi put nije tako lako.

Moraćete da podnesete molbu za grad kako biste preokrenuli zemlju. Mnogi gradovi će želeti da pokažete da je došlo do značajne promjene u susjedstvu koje će garantirati promjenu u zoniranju. Moraćete da podnesete predlog onoga što ćete graditi na sajtu. Morate pokazati da je vaš razvoj kompatibilan sa postojećim planom razvoja zemljišta u gradu i da neće imati negativnih efekata, kao što je izazivanje poplava u obližnjim područjima ili povećanje prometa.

Verovatno će biti javna rasprava. Čak i ako možete da dobijete gradsko vijeće na krovu, možda ćete imati zasebnu borbu u vašim rukama sa susedima koji će tražiti da vas sprečite da budete u mogućnosti graditi.

2. Zoning Ograničenja

Drugi faktor koji treba uzeti u obzir pri kupovini zemljišta je veličina razvoja koju ćete moći izgraditi.

Obično postoji kôd koji će zahtijevati da se vaša imovina izgradi na određenoj udaljenosti od susednih linija imovine. Ovo uključuje prednji deo, što je verovatno ulica, dve strane i leđa. Stalne strukture, kao što su kuća, garaža ili krov, moraju biti izgrađene na određenoj udaljenosti od linija imovine.

U zavisnosti od veličine parcele na koju gledate, to bi moglo značajno uticati na veličinu strukture koja se može izgraditi, potencijalno zbog čega nije vredna investicije.

Ovaj kod je na snazi ​​da bi se izbjeglo pitanje poplava. Mora postojati određeni procenat parcele koja nije obuhvaćena, gdje kiša ima sposobnost da uliježe u zemljište, tako da ne poplave susjedne osobine.

Kvadratni snimci na svakom spratu imovine (određeni gradovi uključuju podrume, drugi ne sadrže) će se sabirati, a zatim podeliti po veličini parcele. Ukupna površina poda može biti samo određeni procenat veličine lota, koju će svaki grad odrediti.

Morate znati visinu strukture koju možete izgraditi. Ako ste planirali zgradu od tri porodice, ali grad neće dozvoliti više od dvije priče na toj lokaciji, investicija neće imati monetarni smisao za vas.

Postoji ograničenje kodiranja veličine i postavljanja objekata kao što su garaže i šupe. Možda postoji potreba koliko parking mesta imate za imovinu. Neki gradovi mogu čak zahtijevati da se ti prostori pokriju.

3. Pitanja životne sredine

Treći rizik od kupovine sirovog zemljišta je da ne znate šta leži ispod zemlje. Mogli biste naići na visoke nivoe radona ili azbesta. Zemlja bi mogla biti nestabilna i nesposobna za nadogradnju. Ako gradite na zemljištu koje nije stabilno, to može prouzrokovati temelj vašeg vlasništva.

Zemljište bi se moglo nalaziti u poplavnoj zoni. Ovo neće biti kraj svijeta ako možete podići imovinu ili promijeniti ocjenu zemljišta kako biste sprečili poplave. Osiguranje od poplava je veoma skupo i može biti prekidač za potencijalne kupce.

Međutim, postoje izuzeci. Većina Hobokena, Nju Džersi nalazi se u poplavnoj zoni, ali zbog svoje blizine Njujorku, zemljište u toj oblasti se smatra veoma vrednom.

4. Pristup komunalijama

Koliko je lako dobiti pomoćne usluge na lokaciji? To uključuje kanalizaciju, tekuću vodu, struju, gas, telefon, kablovsku i internet. Da li su susedne nekretnine ove usluge, ili je vaš zemljište u sredini nigde.

Ako je vaša nekretnina u središtu nigde i nema pristup kanalizacionoj liniji, možete izvršiti ispitivanje perkolacije na tlu kako biste utvrdili da li se na objektu može instalirati septični sistem. Ovaj test određuje koliko brzo voda prolazi kroz zemljište. Pod pretpostavkom da zemlja prođe test perkolacije, moraćete i kopati bunar za vodu za piće, koja će lako koštati pet figura.

Dobijanje ovih uslužnih programa na vašu imovinu može biti značajan trošak. Ako niste u mogućnosti da dobijete pristup potrebnim korisnicima, to je katastrofa za svaki potencijalni razvoj koji ste razmatrali.

5. Bez prihoda, ali troškovi

Kada kupujete sirovo zemljište, na zemlji nema ništa, tako da ne generiše prihod. Vrlo je teško dobiti kredit na praznom zemljištu, tako da verovatno morate platiti novac za zemljište, ostavljajući puno novca vezanog za investiranje.

Nema prihoda, ali ćete i dalje biti odgovorni za troškove na zemlji. Glavni trošak će biti porezi. Možda ćete takođe morati platiti da održite zemlju, kao što je redovno sečenje trave.