Kupi pravo, brzo izlazite, poverite svom timu
Šta znači da obrišemo kuću?
Prebacivanje kuće znači da kupujete kuću sa namerom da je prodate, obično brzo, za profit.
To nije dugoročna strategija kupovine i držanja. Prodaja imovine za više nego što ste je kupili ne znači da ćete nužno dobiti profit.
Na primer, kupujete kuću za 200.000 dolara i stavite 50.000 dolara u renoviranje. Ako prodate kuću za 240.000 dolara, što je više nego što ste ga kupili, stvarno ćete izgubiti novac kada uključite troškove renoviranja, kao i dodatne troškove za držanje imovine i prodaju imovine.
Koji tip imovine može biti prebačen?
Najčešća vrsta imovine koja je prevrnuta jeste porodična kuća. Međutim, skoro svaku vrstu nekretnina može se prevrnuti za profit. Ovo uključuje:
- Kuće za više porodice : Mogućnosti preklapanja uključuju renoviranje postojećih jedinica ili dodavanje dodatnih jedinica kako bi imovina bila korisnija za potencijalne kupce.
- Miješana imovina: ovo bi moglo uključiti renoviranje ili dodatke u maloprodajnom prostoru, stambenom prostoru ili oboje.
- Maloprodajna svojina : Renoviranje prostora koji odgovara određenoj potrebi, kao što su restoran, salon ili prodavnica.
- Zemljište : Prolaziti kroz proces zoniranja kako bi ga dobili za određenu upotrebu, kao što su stambeni ili maloprodajni objekti. Dobijanje dozvola za zoniranje može biti dugotrajan proces u zavisnosti od toga koliko brzo i lako gradsko odjeljenje u gradu radi.
Ključ 1: Kupite po pravu cijenu
Vi pravite novac na kupovinu. Nije bitno koliko dobro renovirate kuću na kraju, ako stavite previše novca od samog početka, to će biti mnogo teže ostvariti profit.
Odredite vrednost nakon popravke - ARV
Pokušavate da utvrdite koliko možete sebi priuštiti kupovinu nekretnine kako biste ostvarili profit. Zbog toga, morate raditi unazad.
Prva stvar koju treba da uradite je da odredite vrednost nakon popravke imovine. To je ono što verujete da će kuća vrijediti nakon završetka svih renoviranja na imanju.
Morate pogledati nedavno prodate cijene za uporedive osobine u tom području. Dok gledanje uporedivih podataka nije tačna nauka, to će vam pomoći da pružite veliku vrednost kuće. Ako je vaš dom četvorokrevetni, dva kupatila Colonial, želećete da pogledate kolonijalne slične veličine koje su se prodale prošle godine. Moraćete da izvršite prilagođavanja za određene faktore kao što su:
- Square Footage: Dve kuće mogu imati isti broj kreveta i kupatila, ali jedan bi mogao biti veći od 1.000 kvadratnih metara.
- Kvalitet renoviranja: pogledajte materijale koji se koriste za renoviranje. Da li to traži trenutni kupac?
- Lokacija: Neke oblasti grada će biti bolje od drugih: bolji školski distrikt, tišina ulica.
- Veličina parcele: Veće količine će biti korisnije.
- Pogodnosti: Da li kuća ima centralni klima uređaj, bazen u prizemlju, završni podrum ili glavni apartman?
Jednom kada pogledate uporedive osobine, trebalo bi da budete u prilici da izaberete niz domova koji će vredeti kada završite sa renoviranjem. Ovo je naknadna vrijednost.
Odvojite troškove
Kako biste kupili imovinu po odgovarajućoj ceni, potrebno je odrediti koliko novca vjerujete da ćete potrošiti u kući.
- Zatvaranje troškova kupovine: ovo uključuje osiguranje vlasništva, kućne inspekcije, advokatske takse, ankete, bankovne takse, takse za snimanja: akt i hipoteka.
- Troškovi izgradnje: dozvole iz grada, materijalni troškovi, troškovi rada.
- Troškovi održavanja: Plaćanja osiguranja, porezi, plaćanje po bilo kom kreditu, mogući troškovi komunalnih usluga.
- Zatvaranje troškova prodaje: advokatske takse, eventualno porez na promet nepokretnosti, provizija za registraciju, evidencionu naknadu: akciju i hipoteku, provizije za gradsku inspekciju: moguće sertifikat o posjedovanju, CO, ukoliko ga to zahtijeva, kupci kredita: kućni inspektor kupca će pronaći stvari pogrešno sa imovinom, tako da će kupac verovatno zatražiti od vas kredit da to popravi.
Šta je vaš profitni motiv?
Verovatno nećete prolaziti kroz sve radove i riziku od prebacivanja kuće u iznos od 5.000 dolara. Zbog toga morate od flip-a odrediti svoj idealan profitni cilj. Kada se sve kaže i uradi, hoćeš li dobiti 20.000 dolara? 50.000 dolara? 100.000 dolara? Znajući koliko želite da učinite će vam pomoći da odredite cenu po kojoj možete sebi priuštiti kupiti kuću.
Takođe biste trebali biti svjesni da ćete možda morati platiti porez na kapitalne dobitke za svaki profit koji ostvarite. U zavisnosti od vašeg prihoda, možda ćete morati ništa platiti ili možda ćete morati platiti čak 20 posto vašeg profita Ujka Samu. Možda ćete moći da odložite ovu cenu tako što ćete izvršiti Exchange 1031.
Odredite idealno otkupnu cenu
Sada kada ste odredili naknadnu vrijednost za imovinu, približni troškovi vezani za renoviranje imovine i koliko novca želite napraviti, možete odrediti maksimalni iznos koji ste voljni da platite za imovinu.
Nakon popravke vrednosti
- Minus troškovi
- Minus profitna motivacija
= Idealna cena otkupa
Ovo je tačka u kojoj vi pravite svoju ponudu i nadate se da je prihvaćen. Prošli ste dosta posla kako biste stigli do ovog broja, tako da vam Realtors ne kažu da li ste povećali cenu ponude, vaša imovina je vaša. Svaki dolar koji više plaćate za imovinu je dolar potencijalnog profita koji gubite. Zapamtite, vi ste vaš novac na kupovini.
Taster 2: Brzo izlazi
Cilj flippinga nekretnina je ostvarivanje profita i ostvarivanje ove dobiti što je pre moguće. Svaki dobar investitor zna da tržište nekretnina može da se uključi na parče. Bilo koji broj faktora može dramatično smanjiti vrednost vaše imovine. Ovo uključuje:
- Povećanje kamatnih stopa: kada su kamatne stope visoke, ljudi ne mogu priuštiti da potroše toliko u dom. Smanjuje se njihova kupovna moć, jer će njihova mesečna uplata na hipoteku biti veća. Kako se kamatne stope raste, cene kuća će se smanjiti kako bi se prilagodio ovom smanjenju kupovne moći.
- Promena sezone: Kupovna sezona je vrhunac u letnjim mesecima kada su deca isključena iz škole. Porodice žele da se kreću pre početka nove školske godine. Ako niste u mogućnosti da imate svoj flip na tržištu za ranu proleće / ljeto, možete završiti sami sebi puno novca.
- Povećanje inventara: Još jedan faktor koji može da utiče na vrednost vašeg doma je višak inventara u toj oblasti. Jedan razlog zbog kojeg bi se to moglo desiti jeste da se velika tvrtka u gradu isključi, a ljudi počinju stavljati svoje kuće na svoje tržište kako bi se mogli preseliti. Postoji samo toliko kupaca za 3 spavaće sobe, 2 kupatila za 250.000 dolara ranču. Ako ima pet na tržištu, možda ćete morati smanjiti cenu kako biste je brzo prodali.
- Foreclosures ili Short Sales u području: Na žalost, ne možete kontrolisati svoje susjede. Kratka prodaja i otuđivanja u ovoj oblasti će smanjiti vrednost vašeg doma.
- Prirodna katastrofa: Takođe ne možete da kontrolišete Majku Prirodu . Uragani, tornadi i požari mogu uništiti područja, što jednako ostavljajući cijene kuća.
- Vrednovanja niže škole: Ako se ocena školskog sistema smanji, susedstvo će postati manje poželjno potencijalnim kupcima.
- Slaba ekonomija: kada se ekonomija sruši, tako se i cijene domaćina. Manje ljudi može kupiti kuće, a oni koji žele da potroše manje.
- Pitanja vezana za životnu sredinu / linije snage: Povećani nivoi radona ili drugih hemikalija u zemljištu, dalekovodi koji se izgrade u dvorištu ili cevovod koji prolazi kroz grad, otežavaće prodaju vašeg doma za najviši dolar.
Ključ 3: Tim sa kojim radite može da vas ostvari ili prekine
Uspješna promena imovine se obavlja brzo i vrši se po pravilnoj cijeni. Zapošljavanje pogrešnog izvođača, dizajnera ili Realtora može brzo okrenuti flip. U idealnom slučaju, imat ćete tim povjerljivih osoba prije nego što se zatvori na imanju, tako da ne gubite vrijeme.
Dizajneri
Ako ćete angažovati dizajnera za renoviranje, morate biti sigurni da je on ili ona upoznat sa ovim područjem. Poslednja stvar koju želite da uradite je previše poboljšati. Nije svakom domu potreban mermer iz Kalutte i brazilski tvrdi podovi. Možete napraviti sjajan novac s odličnim podnim planom i čistim dizajnom. Kuhinje i kupke prodaju stanove, ali većina kupaca neće znati razliku između 400 dolara i 40 dolara.
Poznavanje tržišta će takođe pomoći da se utvrdi kakav kupac traži u ovoj oblasti. Da li područje privlači mnogo singlova, mladenci, mlade porodice sa malom decom, uspostavljene porodice ili prazne nestašice? Ovo će pomoći da se utvrdi najbolji pristup renoviranju. Da li biste dodali još jednu spavaću sobu? Fokusirajte se na porodičnu sobu za decu? Da li će glavni paket biti glavni žreb?
Izvođači radova
Ovo uključuje električare, vodoinstalatere, siderove, krovove, HVAC izvođače radova, slikare, pivare i sve ostale koji vam mogu zatrebati. Želite dobiti više ponuda kako biste dobili najbolju cenu, ali takođe želite provjeriti akreditive, jer najbolja cijena nije uvijek najbolji kvalitet. Možda mislite da ste na početku dobili sjajnu cenu, ali ćete provući trošiti više vremena i novca pokušavajući da popravite pogodan posao izvođača.
Pobrinite se da izvođač radova razume neophodne dozvole koje treba izvaditi sa gradom za renoviranje koje treba obaviti. Koliko dugo grad uzima za obradu dozvola? Postoje li pitanja o zoniranju koje moraju biti odobrene? Dozvola sa gradom može zadržati poslove već mesecima i brzo smanjuje potencijalnu dobit.
Izvođači su takođe poznati po "potcjenjivanju" koliko će dugo trajati posao. Uverite se da imate određeni rok sa izvođačem radi završetka posla. Trebali biste takođe uključiti kontingentni fond u vaš budžet za ove poslove koji nisu na vrijeme završeni.
Realtors
Hoćeš li da prodaš sa Realtom ili pokušaš da prodaš imovinu sami? Ako prodate kod Realtora, ne zaboravite da učestvujete u svojoj proviziji na prodaji.
Prilikom izbora Realtora, morate biti sigurni da znaju tržište na kome pokušavate da prodate kuću. Čak i ako ste radili sa Realtorom u prošlosti, možda neće biti najbolje za to određeno tržište.
Osim toga, mnogi Realtori su jednostavno zainteresovani za brzo prodaju i ne obavezno prodaju dom za najviši dolar. Proverite da li ste uradili sopstveno istraživanje i da se osećate prijatno sa brojem koji Realtor oseća da možete stići do kuće. Želite brzo prodaju, ali takođe ne želite da ostavite previše novca na stolu.