Ali stvarnost je da će vaš profit od prodaje vašeg glavnog boravka verovatno biti prilično mali - ako se uopšte materijalizuju.
Procena vrednosti nekretnina i inflacija
Prva stvar koju treba uzeti u obzir je apresijacija kuće u kontekstu inflacije.
Možda ste iznenađeni da shvatite da apresijacija vašeg doma može biti kompenzirana inflacijom. Ovo je posebno tačno ako ne živite na vrućem tržištu nekretnina. Čujemo dramatične priče o uvažavanju u određenim područjima zemlje, ali većina ljudi kupuje kuće u područjima gdje godišnja apresijacija verovatno neće mnogo prevladati inflacijom.
U septembru 2007. godine, prema Federalnoj rezervnoj banci St. Louis, srednja prodajna cena za nove kuće prodate u Sjedinjenim Državama iznosila je 240.300 dolara. U septembru 2017. godine taj broj je iznosio 319.700 dolara. Međutim, kada pokrenete neke brojeve pomoću američkog kalkulatora inflacije, neke od te apresijacije nestaju. Umesto da vidi 79.400 dolara u apresijaciji, stvarna vrijednost te apresijacije je bliža 33.648 dolara.
To i dalje ne izgleda loše. Na kraju krajeva, vrijednost kuće se povećala za više od 30.000 dolara. Ali ne zaboravimo na troškove.
Vlasništvo kuće dolazi uz dodatne troškove
Zatim, morate oduzeti troškove homeownership-a od vaših dobitaka.
Recimo da dobijete hipoteku za 250.000 dolara po kamatnoj stopi od 3.92 odsto. Tokom 30 godina, prema Googleovom hipotekarnom kalkulatoru, platit ćete 175.533 dolara kamate. Čak i ako vaš dom ceni inflacijom prilagođenim 30.000 dolara svakih 10 godina (ukupno 90.000 dolara), to još uvijek nije dovoljno da nadoknadi kamatu koju plaćate na zajam.
A interes koji plaćate nije jedini trošak s kojim se suočavate. Zapamtite da plaćate porez na imovinu u većini država. Hipotekarni kalkulator Studentskog zajam Hero uključuje obračun poreza na imovinu. Ako vaš porez na imovinu iznosi 1,5 posto godišnje, u toku 30 godina možete videti ukupno plaćanje poreza od 117,000 dolara. I to pretpostavlja da se porez na imovinu ne povećava - pošto vaš dom ceni vrijednost, tako da uplaćujete porez na imovinu.
Istina je da možete da odbijete neke svoje troškove na vašu poresku prijavu, ali odbitak nema istu vrijednost kao i kredit. Može smanjiti prihode i poreznu obavezu, ali ne i po dolaru za dolar. Osim toga, prema poreskoj fondaciji, oko 30 posto domaćinstava stavlja u promet. Osim ako niste među onima koji stavljaju po stavke, nećete videti nikakvu poresku olakšicu vezanu za vašu hipoteku.
Ostali troškovi vezani za posjedovanje kuće uključuju održavanje i popravke, kao i osiguranje kućnih kuća. Možda ćete takođe morati da plaćate hipotekarno osiguranje ako je vaše učešće manje od 20 procenata. Do trenutka kada se uključite u decenijama ovih troškova, dodate vašim hipotekarnim kamatama i porezima na imovinu, šanse da se čak razbijeste su prilično male - čak i ako vaš dom vrijedi u vrijednosti tokom vremena.
Šta ako neočekivano prodate?
Volimo da mislimo da će tržište nekretnina uvek ići gore. Međutim, kao što smo videli između 2007. i 2009. godine, nekretnine mogu formirati balon kao i svako drugo sredstvo. Razaranje balona nekretnina stvarala je situaciju u kojoj je na hiljade ljudi izgubilo puno novca. Ako možete isprobati pad cijena, možda nećete izgubiti toliko.
Međutim, ako ste prisiljeni da prodate tokom pada nekretnina, ne možete puno učiniti kako biste spasili situaciju. Možete završiti gubitak novca na svom domu, pored onoga što ste već plaćali kamatu, porezima i drugim troškovima.
Šta o iznajmljivanju?
Naravno, kao nesavršena investicija kao i kupovina, moguće je naglasiti da iznajmljivanje možda nije rješenje. Na kraju krajeva, kada plaćate hipoteku, barem ste u svom domu izgradili kapital.
Kada iznajmite, pomažete vlasniku da izgradi jednakost.
Međutim, to ne znači da se iznajmljivanje treba izbjegavati po svaku cijenu. U zavisnosti od vašeg tržišta, iznajmljivanje može biti dobar izbor, čak i ako to znači da ne gradite pravičnost.
To je naročito istina Ako živite u oblasti sa visokim cenama kuće, a možete iznajmiti manje od mesečnih ukupnih troškova hipoteke, održavanja i drugih troškova. Ne samo da štedite novac na mesečnom nivou, već možete uložiti razliku na tržištu i potencijalno ostvariti veću aprecijaciju nego što biste dobili od vaše domaće investicije.
Između novembra 2007. i novembra 2017. godine, S & P 500 je imao godišnji prihod od 9,672 posto, prilagođen inflaciji. Recimo, to bi vas koštalo 1.100 dolara mesečno da biste imali svoj dom u tom periodu, već ste živeli u stanu sa mesečnom rentom od 700 dolara. Ako ste uložili razliku od 400 dolara između zakupa i kupovine svakog meseca tokom tih 10 godina, vrednost vaše investicije iznosiće 83.587,81 dolara.
Postoji i činjenica da iznajmljivanje znači da ne gubite gomilu novca ako ste primorani da prodate svoj dom tokom pada. S druge strane, ako uspete ostati u vašem domu i izaći na tržišne događaje i pasti nekretnina, u svom domu možete izgraditi dovoljno kapitala da se može koristiti tokom penzionisanja. Čak i ako samo na domaćem putu (ili čak i ako izgubite u potpunosti), to može biti vozilo sa prisilnom štednjom koje ima potencijal da vam obezbedi veliku količinu kapitala kada prodate.
Takođe može biti mesto za stanovanje bez rentiranja u vašim godinama za penziju (ipak, možda ćete morati da plaćate porez na imovinu), ili možete koristiti rezervnu hipoteku za pristup kapitalu kako biste zatvorili penzioni prihodni jaz. Nećete videti te opcije kada iznajmite.
Kada je kupovina kuće investicija
Umesto da posmatrate svoj osnovni boravak kao investicija, razmotrite druge razloge za kupovinu. Možda želite mesto za pozivanje sopstvenog, izgradnju jednakosti i stavljanje korena u zajednicu. To su svi dobri razlozi za kupovinu! Nasuprot tome, ako mislite da ćete imati više mobilnog načina života, može biti više smisla iznajmiti, čak i ako ne gradite jednakost. Sve dok vi pravite druge odredbe za planiranje vaše budućnosti, iznajmljivanje može biti održiva opcija, zavisno od lokalnog tržišta i dugoročnih ciljeva životnog stila.
Na kraju, ako želite da pretvorite svoj dom u pravu investiciju, morate učiniti nešto drugo osim života u njemu. Iznajmljivanje nakon što se pomerite ili koristite za zaradu putem Airbnb-a, može biti način da se ustvari vidi povratak na kuću.
Ali, ako samo živite tamo, nemojte računati na to da pružaju velike investicije.