U subagentnosti, agent koji dovodi kupca zapravo radi za prodavca kao subagenta brokera za listing. Ovo je važno, pošto agent koji radi sa kupcem zapravo duguje fiducijarne obaveze prodavcu, a ne kupcu.
Ova praksa je u većini država potpuno mrtva, jer je kupovna agencija sve češća i zato što kupcima je potreban zastupnik koji zastupa svoje interese u transakciji. Takođe, pošto su brokeri liste i njihovi klijenti prodavaca odgovorni za radnje, greške i propuste subagenta, to nije željena situacija na većini današnjih tržišta nekretnina.
Ažuriranje: trenutno stanje zastupanja u industriji
Zakoni o nekretninama su specifični za državu, a postoje i džepovi sa različitim statutima i praksama. U nekim oblastima advokati i dalje zatvaraju transakcije kao primer. Međutim, većina onoga o čemu ću pričati ovde je način na koji praktikujemo u mnogim državama ovih dana.
Subagencija jednostavno više nije učinjena. Broker na listi ne deluje kao agent prodavca, a kupac nije zastupan od strane nekoga ko ima obaveze prema prodavcu. Pogledajmo neke od varijacija reprezentacije.
Većina svih država zahtijeva neku vrstu objelodanjivanja klijentu ili potencijalnom klijentu kako će ih predstavljati u transakciji sa nekretninama. Uverite se da razumete pravila vaše države i različite načine na koje možete biti njihovi zastupnici. Vaše dužnosti i obaveze prema klijentu znatno će se razlikovati u zavisnosti od vrste zastupanja na koju ste se ugovorno dogovorili.
Agent prodavca ili agent kupca
Vi stvarno delujete kao pravi agent, au mnogim državama ovo mora biti izričito napisano u pisanoj formi. Imate fiducijarne obaveze prema vašem prodavcu ili kupcu kupca:
- Lojalnost: morate postupati isključivo u interesu vašeg klijenta. Nijedan drugi interes ne može imati prednost, uključujući i interese brokera ili agenta.
- Poverljivost: sve poverljive komunikacije između vas i vašeg klijenta i povjerljivih informacija moraju biti zauvek povjerljive. Postoje izuzeci za sudske naloge.
- Obelodanjivanje: dužni ste da otkrijete kupcu bilo šta o materijalnoj prirodi o transakciji ili imovini.
- Poslušnost: ne možete učiniti ništa nezakonito, ali ako je legalan i od strane klijenta vam je da nešto preduzme, to treba učiniti.
- Razumno čuvanje: uzeti profesionalni pristup svim radovima za klijenta i od vas se očekuje da upotrebite razumnu pažnju da obavljate svoje dužnosti na visoko profesionalan način.
- Računovodstvo: odgovarajuće računovodstvo za sve novčane ili druge stvari vredne koje vam je povjerio vaš klijent.
Transakcioni broker ili facilitator
Budući da su agencije danas retke ove godine, većina brokera i agenata djeluju kao posrednici transakcije ili facilitatori transakcije.
Vi niste agent, a fiducijarne obaveze nisu potrebne. U stvarnosti, u svakom slučaju ćete pružiti istu lojalnost, razumnu brigu, obelodanjivanje i računovodstvene stvari. Samo se ne pridržavate tako visokog standarda koliko i vi kada ste agent.
Vicarious Liability
Imao sam nekoliko advokata kao kupaca na mom tržištu, i mogu vam reći da NIKAD NIJE ŽELIO da sam ja njihov agent. Vidite, agent i klijent se u nekim pogledima smatraju jednim. To je superioran odnos, a klijent može zapravo pogoršati pravne pogreške sa pogrešnim agentom.
Vidite, odgovornost za odgovornost je klijent koji odgovara za postupke agenta. Pretpostavljajući da ništa nije lažno, ali glavnu grešku čini agent, klijent će biti održan kao odgovoran. Možete videti zašto advokat ne bi želeo da bude odgovoran za greške koje pravi agent za nekretnine.