Komercijalni zajmodavci su prilično pažljivi prilikom njihovog osiguranja. Pošto su lične kreditne istorije kupaca retko važne u komercijalnom kreditiranju, koriste druge kriterijume za donošenje odluka o kreditiranju. Komercijalna nekretnina je kupljena da generiše prihode, pa je jedan od kriterijuma koji je popularan je gledanje prihoda da bi se videlo da li je dovoljno da adekvatno isplati hipoteku i ostavi profit za zajmoprimca.
Kada zajmodavac pregleda stan ili višenamensko imanje, da li će hipoteka biti odobrena, a koliko bi se moglo utvrditi pomoću DSCR-a ili odnosa pokrića servisiranja duga. To je jednostavno proračunavanje, ali veoma važno. Kreditor nije stvarno zabrinut za pojedinačne ocene kredita ili istorije vlasnika. Svrha investicije je ROI, Povrat na investicije i gotovinski tok, pa je to gotovinski tok primarno.
Zapravo, investitori treba da cene vrednost brige zajmodavaca u osiguranju da su kalkulacije novčanih tokova ispravne za stanovni projekat. Želeće da vide finansije koje prikazuju prihode i troškove. Tada će utvrditi da li ovi brojevi izgledaju kao da će nastaviti u budućnosti, ili će možda biti bolje ili lošije. Kada brojevi pokažu da će gotovinski tok adekvatno pokriti uslugu duga, validira odabir investicije i veštine vrednovanja investitora (investitora).
Iako postoji mnogo mjesta da vidimo kako izračunati DSCR sa projektom i iznosom hipoteke koji je već na snazi, verovatnije je da će kupac želeti znati koliko oni mogu pozajmiti na projektu koji razmišljaju o kupovini. Investitori vrše sopstvene proračune i traže od izabranog zajmodavca da potvrde brojeve sa kojima su došli.
I ulagači i zajmodavci imaju zajednički cilj u tom pogledu. Da li će projekat biti dovoljno profitabilan da servisira dug sa adekvatnim profitom?
Ovo ćemo pogledati iz dva pravca, dobiti trenutni DSCR i proceniti imovinu sa DSCR-om potrebnim za zajmodavca. Ova obračunska podrška pomaže u tom iznosu koristeći najčešće minimalni prihvatljivi DSCR od 1.20. Onda ćemo to uraditi u drugom pravcu, uzimajući DSCR.
Teškoće: Prosječno
Vrijeme potrebno: 20 minuta
Evo kako:
- Odredite tok gotovine ili bruto operativni prihod nakon oduzimanja slobodnog mesta i kreditnih gubitaka .
Iznajmiti ukupne iznose 187.000 dolara godišnje - 9% upražnjeno radno mjesto i kreditni gubitak (16.830 dolara) = 170.170 dolara
- Zatim dođite do NOI-a ili neto operativnog prihoda tako što ćete oduzeti sve druge troškove za upravljanje i upravljanje, uključujući poreze i osiguranje.
Bruto operativni prihod - svi rashodi = NOI, ili neto operativni prihod
$ 170,170 - 72,470 (troškovi) = 97,700 USD
97,700 $ / 12 meseci = 8142 USD / mesec NOI
- Ako zajmodavac koristi minimalni prihvatljivi DSCR od 1,20, onda bi taj 8142 USD / mesec morao biti 1,2 puta mesečnog plaćanja hipoteke. Da biste došli do tog maksimalnog iznosa, neophodno je podeliti $ 8142 za 1,2.
$ 8142 mesečni neto dohodak / 1.20 minimalni DSCR = 6785 USD / mjesečno maksimalno plaćanje hipoteke.
- Sada je neophodno samo odrediti koliko bi se pozajmio po trenutnim stopama. Ako ovaj kupac može očekivati kamatnu stopu od 6,875% na 30 godina kredita, kalkulator hipoteke će nam reći da je zajamčnik možda voljan da kreditira oko $ 1,032,836 na ovoj imovini , jer bi taj kredit i kamatna stopa rezultirali plaćanjem glavnice i kamata od 6785 USD / mjesečno, a najmanje 1.20 DSCR.
Većina hipotekarnih kalkulatora će vam omogućiti da unesete uplatu, kamatnu stopu i vreme za izračunavanje iznosa kredita.
- Kada smo započeli, znali smo da podržavamo iznos hipoteke pomoću navedenog DSCR-a, pošto smo kupci koji žele procijeniti koliko bi se mogli pozajmiti na hipoteku nekretninu koju procjenjujemo za kupovinu. Ali, hajde da uradimo DSCR proračun gde znamo troškove tekućeg projekta i isplatu hipoteke.
223.000 USD NOI / $ 172.000 Godišnja hipotekarna plaćanja = 1.30 DSCR
1.3 je bolji od 1,2 u ovom slučaju, tako da je verovatno prihvatljiv DSCR. Međutim, ako se traži novi kredit na operativnom projektu, trenutni NOI bi se koristio kao što smo u početku učinili da vidimo šta bi moglo biti dostupno kao iznos hipoteke.
Kada brojevi rade, investitori i zajmodavci mogu da se osećaju dobro u vezi sa finansiranjem projekta i budućom profitabilnošću.
Sta ti treba:
- Detalji prihoda i troškova za imovinu.
- Kalkulator hipoteke.