Oblici predstavljanja klijenata - Agencija za nekretnine i pod-agencija

Većina država zahteva neku vrstu objelodanjivanja klijentu ili potencijalnom klijentu kako će ih predstavljati u transakciji sa nekretninama. Uverite se da razumete pravila vaše države i različite načine na koje možete biti njihovi zastupnici. Vaše dužnosti i obaveze prema klijentu znatno će se razlikovati u zavisnosti od vrste zastupanja na koju ste se ugovorno dogovorili.

Zar nismo svi agenti?

"Agenti za nekretnine" predstavljaju generički termin koji se odnosi na našu zanimanje, ali ne uvek definiše našu poziciju i dužnosti u transakciji. " Agencija ", najviši nivo zastupanja, zahtijeva određene fiduciarne dužnosti, uključujući povjerljivost klijenta i puno objelodanjivanje. Zahtev o poverljivosti se nastavlja nakon što je transakcija završena. Radite u najboljem interesu klijenta, što znači najviše novca za vašu prodavčevu listu ili najnižu cenu za vašeg kupca.

Transaction Broker, Facilitator transakcije ili Non-agent

U većini država, ukoliko se niste posebno dogovorili o odnosu agencije sa vašim klijentom, niste njihov "agent" u pogledu fiducijarnih zahteva. Od vas će i dalje biti obavezno da pošteno i iskreno postupite prema svim stranama, ali ne bi obavezno trebalo da vam daju poverljivost, niti potpunu objelodanjivost vašem kupcu. Ovaj status se sve više koristi sa proširenjem "Agencije za kupce", koja predstavlja kupce kao njihovog agenta.

Ovaj važan status objašnjen je u Dual Agenciji u nastavku.

Dvostruka agencija u nekretninama

Dvostruka agencija nije moguća, ali je termin koji se koristi u većini država. Nemoguće je obezbijediti povjerljivost i puno objelodanjivanje dva klijenta u isto vrijeme. Međutim, izraz se odnosi na zastupanje i kupca i prodavca kada ste u agencijskom statusu sa svakim.

Zahteva pažljivo obelodanjivanje oba klijenta da se Vaša sposobnost agresivnog zastupanja promijenila. Mnogi smatraju da je rizična praksa, uz moguće sukobe interesa.

Subagency

Subegencija se odvijala od početka organizovane prakse nekretnina. Opisuje agent koji dovodi kupca na listing drugog preduzeća, a zastupnik kupca radi u ime agenta listinga i prodavca, zahvaljujući njima fiducijarne dužnosti. Prošlo je skoro većina mrtvih, jer to nije bilo dobro za kupce i učinilo brokere i prodavce da su odgovorni za radnje ili greške predstavnika kupca.

Određena agencija

Ovlaštena agencija omogućava brokersku ponudu da ponudi alternativu dvojnoj agenciji kada su kupci i prodavci predstavljeni u interakciji, a oba imaju ugovore sa agencijama. Broker dodeljuje jednog agenta da bude "agent" prodavca, i drugi agent koji zastupa kupca. Obojica zadržavaju status "agencije" sa potrebnim fiducijarnim obavezama. Zahteva određene procedure da informacije o odgovarajućim klijentima budu odvojene interno, sa pristupom ograničenim na odgovarajući agent.

Budite izuzetno oprezni da znate Opciju predstavljanja svojih brokera

Proučite zakon u vašoj državi pošto se odnosi na zastupanje nekretnina.

Zatim proučite opcije koje vaš broker bira da ponudi svojim kupcima. Svi brokeri ne moraju ponuditi sve vrste zastupanja. Lijekovi prema klijentu zbog kršenja fiducijarnih dužnosti mogu biti bolni za agenta i posrednika.

U početku su svi bili "zastupnik" prodavca. Spoljni agent kompanije koji je pronašao kupca za listing jednostavno je radio kao subagent za brokera za listing i prodavca. Dakle, svaki prodavac nekretnina koji je učestvovao u transakciji radio je za prodavca. Možete pretpostaviti da su se druge opcije razvile kako bi predstavljale više nivoa igranja za kupca.

"Agencija za kupce", praksa pružanja zastupnika na najvišem nivou i fiducijarne obaveze prema kupcima, postala je veoma popularna u većini oblasti. Sada možete dobiti ugovor o pisanoj agenciji sa kupcem koji im obećava sve fiducijarne obaveze agencije i vaše najbolje napore u njihovo ime.

Sve to je divno dok ne potpišete ugovor o kupovini i završite sa pisanjem kupoprodajnog ugovora za tog kupca sami, ili vašu kompaniju, navodeći na kojoj ste takođe potpisali ugovor o zastupanju agencije. Sada iznenada vaša kompanija je "agent" za oba slučaja u transakciji. Očigledno je da je to problem, jer više ne možete ispuniti zahteve da sve svoje informacije budu privatne i da otkrijete sve što znate istovremeno. Primer bi bio situacija prodavca (i) razvoda. Ako ste njihov agent, nećete to otkriti, ali ako ste bili zastupnik kupca i niste imali nikakvog odnosa s prodavcem, dali biste ove informacije svojim kupcima da biste im pomogli da postignu bolji dogovor. Ako ste dvostruki agent, ništa ne možete učiniti. Dakle, morate obe strane da znate da je vaš novi status promenio svoju sposobnost da im služi.

Pod različitim imenima, brokersko posredovanje, posrednik, ne-agencija su sva zastupanja bez fiducijarne dužnosti agencije. Pravedni su za sve zainteresovane, ali olakšavaju bez agencije.

Bez obzira na vašu ulogu ili status predstavljanja čisto fokusiran na kupce i etičku perspektivu, sve je u tome da budete iskreni, pošteni i transparentni u svojim poslovima.