Zakon o Agenciji za nekretnine: Kako je Agencija kreirana

Status koji definiše obaveze zastupnika i prava klijenta

Express Agency

Ekspres agencija kreira se usmeno ili pismenim ugovorom između direktora i agenta. To ukazuje na njihovu izraženu namjeru za ovaj status reprezentacije.

U nekretninama, agencija se obično kreira putem pisanog ugovora o ugovoru sa prodavcem ili ugovorom o kupovini sa kupcem. Neke države dozvoljavaju verbalne sporazume, ali većina ih ne.

Implied Agency

Moguće je i stvaranje odnosa prema aktivnostima stranaka.

Ako agent za nekretnine preuzima odgovornosti koje su obično one zastupnika, ali nije potpisao ugovor o agenciji, ona se i dalje može smatrati posrednikom posredstvom implicitne agencije. Na isti način, ako klijent zatraži agenta za savjete ili akcije koje su obično one u agenciji, onda bi mogla biti stvorena implicitna agencija.

Neke države su stvorile konkretno zakonodavstvo koje navodi da nijedna agencija ne može postojati bez pismenog sporazuma sa agencijom. Ovo pomaže da se izbegne slučajno implicirana agencija.

Ne postanite neobjavljeni dvojni agent

U državama koje nisu isključile implicitnu agenciju, ako imate status zastupanja agencije sa vašim klijentom na listi, budite pažljivi šta radite ako radite sa kupcem koji je zainteresovan za tu listing. Prvo, trebalo bi da otkrijete status agencije kupcu i onda ne preduzimate dužnosti koje bi značile da ste i njihovi zastupnici.

Način na koji se uglavnom vrši danas

Moja licenca visi u Novom Meksiku, ali u prošlosti imam i brokerske dozvole u Teksasu i Koloradu.

Mnoge države sada imaju dokumente i obelodanjivanja koja podržavaju " posredničko posredovanje " ili se pozivaju drugim imenima, zastupanje kupca ili prodavca bez "agencije". Termin agent za nekretnine retko znači to više ovih dana.

Dakle, mogu da uzmem listu i ne postanem zastupnik prodavca, i to je upravo ono što sam uvek činio.

Jedino vreme kada je pitanje agencije postalo kupac ili prodavac bio je ako radim sa advokatom ili sudijom. Iz nekog razloga, privukao sam ih sa mojom web-lokacijom. Nisu hteli da budem njihov agent zbog odgovornosti za zezanje .

Opasna odgovornost stavlja klijenta agenta u rizik za aktivnosti svog agenta. Dakle, ako bih uradio nešto pogrešno ili napravio grešku, moj klijent bi bio odgovoran i za to. Ovi pravni ljudi znali su da ne žele taj rizik, iako su znali da pažljivo pratim pravila.

Kada sam radio sa kupcima, uvek sam radio kao posrednik za transakcije, nikad agent. Skoro da ih nikada nisu pitali, a naš državni obrazac za objelodanjivanje jasno je odredio moje dužnosti prema mom kupcu. Ovde su pravo iz zakona:

A. poštenje i razumna briga kako je predviđeno odredbama ovog odeljka;

B. saglasnost sa lokalnim, državnim i federalnim zakonima o stanovanju i antidiskriminaciji, zakonima o licenci za nekretnine u Novom Meksiku i pravilima komisije za nekretnine i drugim važećim lokalnim, državnim i federalnim zakonima i propisima;

C. obavljanje svih i svih pisanih ugovora sa klijentom ili klijentom;

D. pomoć klijentu ili klijentu brokera prilikom kompletiranja transakcije, osim ako se klijent ili klijent ne pismeno dogovore drugačije, uključujući:

1. prezentaciju svih ponuda ili kontra-ponuda na vreme; i
2. pomoć u ispunjavanju uslova ugovora i zatvaranja transakcije; ako posrednik u transakciji ne pruža usluge, savjete ili pomoć opisane u stavovima (1) i (2) pododjela D od 16.61.19.8 NMAC, klijent ili klijent mora u pismenoj formuli da se saglasi da se broker ne očekuje da obezbedi takav servis, savet ili pomoć, a broker će pismeno otkriti postojanje takvog sporazuma drugim posrednicima koji su uključeni u transakciju;

E. priznanje od strane brokera da mogu postojati pitanja vezana za transakciju koja je izvan znanja ili stručnog znanja brokera ili kvalifikovanog brokera i da će pridruženi posrednik ili kvalifikovani broker navesti da kupac ili klijent traže stručne savjete o ovim pitanjima;

F. promptno obračunavanje svih novca ili imovine koje je primio broker;

G. pismeno obelodanjivanje njihovom klijentu ili klijentu i drugim brokersima uključenim u transakciju bilo kog potencijalnog sukoba interesa koji broker ima u transakciji, uključujući ali ne ograničavajući se na:

1. bilo koji pisani brokerski odnos broker ima sa bilo kojim drugim stranama u transakciji ili;
2. bilo koji materijalni interes ili odnos poslovne, lične ili porodične prirode koju broker ima u transakciji;
3. druge opcije brokerskih odnosa dostupne u Novom Meksiku;

H. pisano obelodanjivanje bilo kakvih nepovoljnih materijalnih činjenica koje su povezani brokeri ili kvalifikovani brokeri stvarno poznali o imovini ili transakciji, ili o finansijskoj sposobnosti strana u transakciji da izvrše transakciju; nepovoljne činjenične činjenice koje zahtevaju objelodanjivanje ne uključuju informacije koje se odnose na savezne zakone o pravu stanovanja ili Zakon o ljudskim pravima u Novom Meksiku;

I. Održavanje bilo koje povjerljive informacije saznate u toku nekog prethodnog odnosa sa agencijama, osim ako je objelodanjivanje sa saglasnošću bivšeg klijenta ili ako to zahtijeva zakon;

J. osim ako nije drugačije ovlašćeno u pisanoj formi, pridruženi broker ili kvalifikovani broker neće otkriti svom klijentu ili klijentu tokom transakcije koju je njihov klijent ili korisnik kupca prethodno naznačio da će prihvatiti prodajnu cenu manju od tražene ili navedene cene nekretnina ; da je njihov klijent ili kupac kupca prethodno naznačio da će platiti cenu veću od cijene dostavljene u pismenoj ponudi; motivaciju svog klijenta ili kupca za prodaju ili kupovinu imovine; da će njihov klijent ili prodavac prodavca ili klijent ili kupac kupca pristati na finansiranje uslova koji nisu ponuđeni; ili bilo koje druge informacije koju pismeno zatraže od strane pridruženog brokera ili klijenta ili klijenta kvalifikacionog posrednika da ostanu poverljivi, osim ako nije objelodanjivanje propisano zakonom.

To se brine o svim zabrinutostima koje su mog korisnici imali.