Razumevanje brojeva
Ako je upotreba imovine da generiše prihode od zakupa ili zakupa, najčešće se koristi metod dohotka procjene ili procjene. Neto prihod ostvaren od imovine koristi se u spoju sa određenim faktorima kako bi se izračunala njegova vrijednost na tekućem tržištu ako se proda.
Ne samo investitori u imovini koji su zainteresovani za neto prihod od operacija.
Oni će skoro uvek tražiti finansiranje, a zajmoprimci će pažljivo ispitati detalje o prihodima i troškovima da budu što sigurniji da su njihova ulaganja zaštićena. Zajmoprimci žele da vide normalne stanarine koji prevazilaze dovoljno troškova kako bi hipotekarne isplate ostvarile profit za vlasnike.
Korišćenje stope kapitalizacije (Cap Rate) da proceni vrednost
Prilikom korišćenja stope kapitalizacije za vrednovanje imovine prihoda koristi se neto operativni prihod imovine i postoji inverzna veza između tražene cene i stope kapice. Drugim rečima, što je veća stopnja kapice, niža je tražena cijena.
Korišćenje množitelja bruto renta za procjenu vrijednosti
Bruto Rent Multiplikator ili GRM koristi bruto rentiranje nekretnina, a ne neto operativni prihod koji se koristi sa stopom kapice. Postoje dva načina da se izvrši ova obračuna, jer postoje bruto potencijalni prihodi (GPI) i bruto operativni prihod (GOI).
Kao što se može videti iz kalendara svake, procjena vrijednosti je mnogo bolja koristeći bruto operativni prihod , pošto se razmatraju gubici za stanarinu i neplaćanje.
Zatim se mora uzeti u obzir stanje i budući troškovi
Više subjektivnije, ali vrlo važno, uzima u obzir stanje imovine.
Pošto nijedna od metoda procjene prihoda ne uzima u obzir stanje imovine i buduće moguće velike troškove popravke, one se moraju uzeti u obzir pri dolasku u konačnu procjenu vrijednosti.
Prilikom kupovine postojeće imovine, moglo je da funkcioniše vrlo efikasno, ili bi moglo biti operativnih problema koji su depresivni u neto prihodu. Kada investitori procjenjuju stanovni projekat kao primjer, zakupnine možda neće biti rente, a troškovi mogu biti veći ili niži nego što bi trebalo biti.
Recimo da je stanodavac nekim stanarima iznajmljivao koncesije u zamjenu za usluge ili samo zato što su imali probleme i stanodavac ne želi da ih iseli. Ili su troškovi popravki i održavanja bili niži od norme za slična svojstva. Stanodavac je možda bio umoran od rukovodnih dužnosti ili jednostavno nije bio u pitanju problemi koji su dolazili niz put od lošeg održavanja.
Investitori koji ispituju svaki aspekt operacije mogli bi videti priliku jer brojevi renta nisu stvarni. Oni primećuju da bi uzimanje stanara u te jedinice u potpunoj tekućoj renti imalo značajnu razliku u neto profitabilnosti, tako da žele da ga kupe. Oni mogu videti da troškovi imovine nisu kao što bi trebali biti, a imovina pada u loše stanje, tako da mogu proći kupovinu.
Oštri investitori i definitivno zajmodavci brižno će razdvojiti finansijske podatke projekta kako bi bili sigurni da stvarni brojevi su ono sa čime rade. Iznenađujuće je koliko je manjih komercijalnih nekretnina loše upravljano. Ili zakupnina suviše niska, previše su troškovi ili kombinacija oba. Investitori koji se zaustavljaju na osnovnim proračunima procene bez iskopavanja u zakup i troškove često prenose najbolje ugovore ili preplaćuju imovinu.
Poznajete metod prihoda, pošto se koristi Lot
Ako planirate da radite sa klijentima investitora, potražite značajno vreme ako je neophodno kako biste saznali način dohotka procene. Ne želite da vaši kupci ili prodavci investitora koriste terminologiju koju ne prepoznate ili tražite proračune koje ne možete izvršiti.
Rad sa investitorima može biti prilično nagrađivan, jer je tržište nekretnina vrlo aktivno.
Takođe ćete sagraditi odličan posao, kao i uputstva od zadovoljnih klijenata investitora.
** Ažuriranje: ažuriram članak nakon pada tržišta nekretnina i tokom onog što izgleda da je početak oporavka. Procenjivači su postali ekstremno konzervativni nakon tržišnih problema i bili su okrivljeni zbog usporavanja oporavka zbog potcjenjivih osobina i korištenja oduzimanja za uporedive vrijednosti. Međutim, čini se da se vraćaju na čak i sada.