Kada vlasnik preduzeća kupi komercijalnu zgradu sa hipotekom, nosilac hipoteke može od kupca zahtevati da pribavi imovinsku politiku koja uključuje standardnu hipoteku .
Evo primera.
Primjer
Andy poseduje A-1 Appliances, kompaniju koja prodaje kućne aparate. Andyova kompanija je upravo kupila novo skladište sa hipotekom koju je dobila od Lucky Lending.
Kredit A-1 dobijen od Lucky Lending je obezbeđen skladištem. Pošto skladište služi kao kolateral za kredit, Lucky Lending ima osiguran interes za to. U cilju zaštite Luckijeve kamate, ugovor o kreditu zahteva A-1 da osigura skladište od štete od požara i drugih rizika prema politici poslovne imovine. U ugovoru se navodi da politika mora sadržavati standardnu hipoteku.
Standardna klauzula
U prethodnim godinama, osiguranika koji su napisali imovinsko osiguranje dužni su da koriste formu politike nazvanu Standard New Fire Standard 1943. godine. Drugi je sadržao klavzulu pod nazivom hipoteka, koja se bavila pravima zajmodavaca. Ova klauzula je nazvana standardna hipoteka klauzula .
Danas se forma u Njujorku rijetko koristi, a ISO poslovna imovinska politika se smatra industrijskim standardom. Oblik ISO se obraća hipotekarnim licima u klauzuli pod nazivom Vlasnici hipoteka. Ova klauzula sada služi kao standardna klauzula o hipoteki. Pojavljuje se u mnogim imovinskim politikama koje su izradili pojedini osiguravači.
Interesi
Klauzula o hipoteki ISO se primenjuje na nosioca hipoteke nazvanih u deklaracijama. Posjednik je pokriven zbog gubitka ili oštećenja zgrade ili strukture koja služi kao kolateral za kredit.
Ako su u polisu navedeni višestruki zajmodavci, oni se pokrivaju redosledom. Na primjer, pretpostavimo da je osiguranik kupio zgradu sa dvije hipoteke (prvi i drugi). Ako zgrada sagore, biće plaćen zajmodavac naveden na prvom hipoteku. Nakon što je prvi zajmodavac nadoknadio, zajmodavac na drugoj hipoteki će dobiti uplatu.
Klauzula o hipoteki navodi da će zajmodavci primati isplatu "jer se njihovi interesi mogu pojaviti." To znači da će iznos koji svaki zajmodavnik dobije zavisi od visine štete na osiguranoj zgradi i neplaćenog stanja (glavnice i kamate) zajma. Na primer, vatra uništava skladište A-1 uređaja. U vrijeme vatre, A-1 duguje Lucky Lendingu 750.000 dolara u glavnom i obračunatu kamatu. Lucky Lending prima osiguranje u iznosu od 750.000 dolara, njegovu zainteresovanost za imovinu.
Iznos koji osiguravač plati za gubitak podleže ograničenju politike. Na primjer, ako je magacin A-1 osiguran za 1,5 milijuna dolara, osiguravač neće platiti više od 1,5 milijuna dolara svim pokrivenim stranama (aparati A-1 i svi zajmodavci).
U nekim državama, zajmodavci obezbeđuju svoje kredite putem povjerenja a ne hipoteke. Iz tog razloga, nosilac hipoteke u standardnoj hipotekarnoj klauzuli uključuje poverenika.
Foreclosure
Pravo zajmodavca na povraćaj za gubitak u skladu sa politikom imovine dužnika ne utiče na bilo kakvu akciju za otuđivanje koju je zajmodavnik pokrenuo protiv vlasnika imovine pre gubitka. Na primjer, pretpostavimo da A-1 Appliances ne uspije izvršiti više hipotekarnih plaćanja, tako da Lucky Lending izdaje obaveštenje o neizvršenju. Jednog mjeseca nakon što je izdato obaveštenje, magacin je uništen vatrom. Podrazumevano obaveštenje neće uticati na pravo Lucky-a da primi uplatu za gubitak po politici.
Akti osiguranika
Hipotekarni kreditor ima pravo da se povrati za gubitak po politici, čak i ako je osiguranik kršio uslove ugovora o osiguranju.
Na primer, pretpostavimo da je skladište A-1 uređaja uništeno vatrom. A-1 podnosi zahtev sa svojom osiguravačem za štetu objektu i njenom sadržaju. Međutim, A-1 odbija da dozvoli nadogradnju na imovinu da ispita štetu. Osiguravač na kraju odbija zahtev A-1 jer A-1 nije uspio da ispuni uslove politike .
Pravo na sakupljanje kredita pod uvjetom sakupljanja u skladu s pravilnikom neće uticati akcije A-1 sve dok zajamčnik ispunjava određene uslove. Zajmoprimac mora:
- Plaćajte bilo koju neizmirenu premiju zbog toga što vlasnik osiguranja nije platio
- Podnesite dokaz o gubitku (ukoliko osiguranik to nije učinio) u roku od 60 dana od dana prijema obaveštenja o dospjelu dokaza o gubitku
- Obavestite osiguranicu ako je zajamčnik svjestan promjene u vlasništvu ili stanovanju zgrade, ili ako se rizik značajno promijenio
Kada zajamčnik završi sve ove korake, ima pravo da primi isplatu gubitaka u skladu sa politikom imovine A-1.
Prenos prava
Klauzula o osiguranju imovine ISO sadrži odredbu o subrogaciji . Navodi da ako osiguravač izvrši uplatu gubitka zajmodavcu, ali negira plaćanje osiguraniku, prava zajmodavca na subrogaciju prenose se na osiguraniku u visini iznosa plaćanja. U prethodnom primjeru, A-1 Appliances je odbijen plaćanje prema toj politici jer nije ispunila uslove ugovora o osiguranju. Pretpostavimo da je Lucky Lending dobio osiguranje u iznosu od 700.000 dolara zbog svoje kamate u oštećenom skladištu. Vatra je nastala usled nedostatka električnog sušara u objektu. Ako Lucky Lending nije primio kompenzaciju za štetu, zajmodavac bi mogao tužiti proizvođača mašine za nanošenje štete .
Osiguratelj imovine A-1 je obeštetio Lucky Lending za gubitak. Stoga, pravo zajmodavca da tuži proizvođača za kompenzaciju prenese se na osiguravača. Osiguravač sada ima pravo da tuži proizvođača da povrati 700.000 dolara koje je platio Lucky Lending.
Osiguravač može odlučiti da plati zajmodavcu glavnicu na hipoteku uz dodatnu obračunatu kamatu. Ako ostane dug, osiguranik mora da plati taj iznos osiguravaču.
Otkazivanje i neobnovijanje
Pod hipotekarnom klauzulom, osiguravač mora pismeno obavestiti nosioca hipoteke ako osiguravač odustane od politike ili odbije da ga obnovi . Ako osiguranika nije platio premiju, osiguravač mora obavijestiti zajmodavca 10 dana unaprijed prije otkazivanja politike. Ukoliko osiguravač odustane od politike iz bilo kog razloga, osim neplaćanja premije, mora dati zajam u roku od 30 dana unapred. Ukoliko osiguravač odluči da ne obnovi politiku, on mora dati zajmodavcu deset dana unapred.
Ovi uslovi za otkazivanje mogu se izmeniti državnim zakonom. Na primer, neke države zahtevaju da osiguravači obaveštavaju zajmodavca najmanje 45 dana unapred ako je politika otkazana iz bilo kog razloga osim neplaćanja premije.