Saveti za brzu i profitabilnu prodaju
Papir
Izveštaj o prihodima i rashodima: Želite da budete sigurni da imate sve svoje finansijske informacije u redu pre nego što stavite svoj stan za iznajmljivanje na prodaju.
Priprema izveštaja o prihodima i troškovima će vam i svakom potencijalnom kupcu omogućiti bolju sliku vrednosti vaše imovine.
Prihod: U ovom izveštaju o prihodima i rashodima, želite da evidentirate sve prihode od imovine na mesečnom i godišnjem nivou. To bi moglo uključiti plaćanja mesečnog zakupa stanara, kao i svaku dodatnu zakupninu sa parking mjesta, mašinu za pranje i sušenje ili plaćanje ako imate dovoljno sreće da imate svoj bilbord ili mobilni telefon na vašoj imovini.
Troškovi: Izveštaj o prihodima i rashodima mora uključiti i novac koji trošite za godinu dana. Ovo bi moglo uključiti:
- Porez na imovinu
- Plaćanja osiguranja
- Voda i kanalizacija: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Troškovi električne energije: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Plasmani: Ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Naftne naknade: ako ste odgovorni za komunalne usluge.
- Održavanje : Većina investitora i / ili Realtors će proceniti procenat za održavanje. Tradicionalno, ovaj iznos iznosi pet odsto bruto prihoda od poslovanja . Troškovi održavanja će se razlikovati u zavisnosti od veličine imovine, starosti imovine i količine vanjskog prostora. Može uključiti stvari kao što su troškovi uređenja prostora, troškovi popravke ili zamjene starih ili neuspješnih uređaja, brava na vratima, prozori, razbijenog pločica, curenja vodovoda, curenja krova ili šuplje ograde.
- Troškovi slobodne radne snage: Većina investitora će takođe imati faktor slobodne radne snage. U zavisnosti od tipa nekretnine, možete očekivati da ovaj broj bude između pet i deset posto bruto prihoda od poslovanja. Troškovi slobodne radne snage mogu uključivati troškove prodaje imovine , kao što su postavljanje oglasa za vašu zakup i troškove držanja imovine , kao što su porezi i osiguranje.
Prikupite dokumente vezane za prihode, troškove i upravljanje imovinom
Stavke iz izveštaja o prihodima i rashodima : Pre nego što stavite svoj objekat za iznajmljivanje na prodaju, želećete da nađete kopije predmeta koje ste uneli na izveštaj o prihodima i rashodima. Želite sakupiti ove izjave iz prethodne godine. Ovo može uključivati sve račune za komunalne usluge, izjave o osiguranju, porez na imovinu, hipotekarna plaćanja, plaćanja za najam, troškove održavanja i tako dalje.
Trebali biste skenirati sve ove primanja u računar tako da imate i digitalnu kopiju. Ovo će olakšati slanje predmeta potencijalnom kupcu, advokatu ili nekretninu na zahtev, jer ćete ga već dobiti elektronskim putem.
Kopije svih važećih zakupa : Želite sakupiti kopije svih zakupnih ugovora za sadašnje zakupce. Ovo će se koristiti za provjeru tekućeg plaćanja naplate , kao io dužini zakupa.
Lista bilo kakvih nedavnih poboljšanja u imovini: trebalo bi da napravite spisak svih poboljšanja koje ste imali u posljednjih nekoliko godina. Na primer, da li ste stavili novi krov, zamenili peć ili renovirali kuhinju? Takođe ćete želeti da uključite približni datum rada i eventualno približnu vrijednost poboljšanja.
U vašoj listi poboljšanja, želite dodati opisne prideve. Na primjer, umjesto da kažem, renovirana kuhinja, možda bi bilo privlačnije reći, renovirana kuhinja, uključujući ormare sivih šikarica, polarni beli granit i bačeni pločasti podzemni metar.
Pored toga, takođe treba pronaći sve dokaze o radu koji je učinjen. To bi moglo biti kopije faktura, ugovora za rad ili drugih primitaka.
Često, Realtor će koristiti ovu listu poboljšanja prilikom sastavljanja podataka o listingu za vašu imovinu. Prema tome, ova lista bi trebala biti što temeljnija.
Kopije bilo koje dozvole: Prva stvar koju želite da uradite je da se uverite da ne postoje otvorene dozvole za vašu imovinu. U zavisnosti od vašeg grada, možete da uputite ovaj zahtev lično, preko telefona ili preko interneta. Ovo je poznato kao otvoreni zahtev za javnim zapisima.
Ako na nekretnini postoje otvorene dozvole, verovatno ćete morati da ih zatvorite pre prodaje. Morat ćete utvrditi koji posao treba da završite, unajmite licenciranog izvođača radova da završi posao, zatim izađite iz inspektora iz grada i potvrdite da je posao učinjen da se koda dovede do zatvaranja dozvole.
Trebali biste prikupiti ili dobiti kopije svih dozvola za svaki rad koji je ikada završen na imovini. Vaš grad bi trebao biti u mogućnosti da vam obezbedi kopije svih dozvola zabeleženih za imovinu.
Utvrdite profitni potencijal
Trebali biste procijeniti svoje finansije kako biste dobili balans o tome koliko novca možete potencijalno učiniti ako prodate svoju imovinu.
1. Koliko dugujete svojoj hipoteki? Imate li predviđene kazne?
2. Upoznajte troškove zatvaranja koje ćete biti odgovorni prilikom prodaje vaše imovine. Ovo bi moglo uključiti porez na promet nepokretnosti u prodaji, proviziju na prodaju, naknade za evidentiranje i advokatske provizije.
3. Znajte šta je vaša poreska osnovica za imovinu, tako da znate koliko će poreza dugati. Razgovarajte sa vašim računovođem kako biste utvrdili koja je vaša poreska osnovica.
U principu, vaša osnova će biti svi troškovi koji su otišli u imovinu koja nije otpisana u datoj godini, kao što su otkupna cijena, zatvaranje troškova i poboljšanja, minus koliko ste otpisali amortizaciju tokom godina.
4. Znajte šta je gruba tržišna vrednost vaše imovine. Trebalo bi da nađete dve ili tri uporediva svojstva koja su se prodala u vašoj oblasti prošle godine. Možete koristiti ove brojeve da biste dobili grubu ideju o rasponu cena u kojoj bi se vaša imovina trebala prodavati.
5. Uzmite grubu tržišnu vrednost vaše imovine, minus iznos koji ste ostavili na hipoteku, minus troškovi zatvaranja prodaje svoje imovine kako biste utvrdili koliko ćete novca otići od prodaje.
6. Zatim morate odrediti koliko ćete dugati porezima za kapitalne dobitke. Za to ćete uzeti prodajnu cenu svoje imovine minus poreznu osnovu koju ste izračunali. Ovaj iznos će utvrditi šta dugujete porezima za kapitalne dobitke. Pobrinite se da razgovarate sa svojim računovođom, jer mogu postojati scenariji u kojima odlazite sa vrlo malo novca na prodaju, ali dugujete znatno više u porezima na kapitalne dobitke zbog amortizacije otpisanih tokom vlasništva nad imovinom.
Održavanje
Odloženo održavanje: Pre prodaje, želeli biste da vašu imovinu izgledaju što je moguće bolje. Ovo je vreme za rešavanje problema sa održavanjem koje ste odložili. To može uključivati bojenje zajedničkih površina, poboljšanje uređenja prostora ili privlačnosti, popravljanje toaletnih toaleta ili manji udarci u slavine.
Poboljšanja kapitala : takođe morate utvrditi da li je ispunjenje bilo kakvih poboljšanja kapitala pre prodaje vrijedno. Da li će poboljšanje proizvesti veći povraćaj nego što košta? Na primer, da li možete da stavite novi krov na imanje manje od tržišne stope?
Da li je smisla uložiti više novca u imovinu? Ako ne napravite takva poboljšanja, da li će smanjiti mogućnost prodaje? Da li će loš krov, gnječeva paluba ili rupe u zidovima odvesti nekoga od kupovine imovine?
Opšti saveti
Obaveštavaj stanare: Kada je Vaša kuća za iznajmljivanje zapravo na tržištu, potencijalni kupci će morati da uđu u najmanje jednu jedinicu za iznajmljivanje kada pregledaju imovinu. Stoga ćete morati da odredite kako i kada ćete obavestiti stanare da stavljate imovinu na prodaju. U zavisnosti od veličine vaše imovine, možda nećete morati da obavestite sve zakupce o vašoj nameri da prodate imovinu. Vi ćete morati samo obavijestiti stanare čije stanove želite prikazati potencijalnim kupcima.
Ponekad se stanari plaše kada čuju da imovina ide na prodaju. Oni brinu da će biti raseljeni kada se prodaju. Oni takođe brinu kako će novi vlasnik upravljati imovinom. Neki zakupci će ovo iskoristiti i kao priliku da se izbore sa stanodavcem zbog razumnih i nerazumnih pitanja, pa budite pažljivi da dozvolite stanarima da stupe u kontakt sa potencijalnim kupcima.
Popunite sva slobodna mesta: Prije prodaje, idealno ćete imati 100 posto stanovanja na svojoj imovini. Ako imate slobodno mesto, nemojte smanjiti uglove da biste pokušali brzo popuniti upražnjeno mjesto. Uverite se da i dalje pratite svoj kompletan proces snimanja .
Ako vaša imovina ne prodaje brzo, bićete zaglavljeni sa bilo kojim zakupcem koji stavite u imovinu. Takođe ne želite da postavite problematične zakupce u imovinu koja može oštetiti imovinu u trenutku kada to treba da izgleda najbolje. Bolje je imati slobodnu jedinicu od one koja je zauzeta lošim zakupcem.
Intervju Realtors : Moraćete da pronađete Realtore da popisuje vašu imovinu za iznajmljivanje. Ako već imate Realtor sa kojim ste radili u prošlosti i osećate se prijatno, onda ste svi postavljeni.
U suprotnom, morat ćete intervjuisati nekoliko Realtorsa. Važno je tražiti Realtors koji se specijalizuju za tip nekretnine i područje u kojem prodaju. Jednim porodičnim kućama ili stanovima možda ne treba neko tako specijalizovan, već za višenamensko stanovanje, maloprodajnu imovinu, mješovitu imovinu ili druge jedinstvene investicije, želite tražiti nekoga ko ima uspjeha prodaju tip imovine koju pokušavate prodati. Razmislite o tome na isti način na koji advokati specijalizuju u određenim oblastima kao što su razvod, poreska žalba ili korporativni zakon.
Kada je staviti na tržište? Investicione nekretnine ne prate ista pravila kao i prodaja primarnih rezidencija vlasnicima kuća. Normalno tržište stambenih objekata je najsnažnije na proleće, pošto porodice pokušavaju da uđu u svoje nove kuće pre nove školske godine.
Generalno, u bilo koje doba godine možete staviti investicionu imovinu na prodaju. Možete videti nižu aktivnost tokom praznika ili u ljetnom periodu.